呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

沿圖論勢:美滙破頂 樓價轉向壓力增

近月美元整體走勢持續轉強,甚至有理由相信已進入一個較長期的上升周期,而這個新趨勢的出現,究竟對香港樓價帶來什麼的影響?今期我們將與讀者探討這課題,以及跟進過去一個月個別樓市(市寬指標)的最新表現。

香港整體及分區二手樓價指數,在過去一個月內先後再創歷史高位,升勢異常凌厲。與此同時,美元的強勢表現也不遑多讓。其中,兌歐羅和日圓,分別攀升至近1年和今年初以來的高位,並帶動美滙指數(DXY)曾突破83點的近15個月高位。往後美滙指數若能一舉突破約84.5水平的2013年中重要阻力位,預料後市將挑戰約88.4至89後金融海嘯高位。

正如本欄三周前的分析指出(見2014年8月14日【沿圖論勢】),金融海嘯後美元整體表現(美滙指數)的變化模式,是每當聯儲局量寬(QE)政策臨近結束前,美滙指數往往會呈轉強的走勢(【圖1】箭咀)。

今次的情況相信也不例外。從【圖1】可見,聯儲局於今年初開始逐步縮減買債規模〔即「收水」(tapering)〕;預料10月底完成所有QE3/QE4的買債行動,而美滙指數於今年5月初低見79.1後亦開始反覆回升,至今隨着聯儲局的「收水」行動,在短短4個月內已累積上升約5%。

而且值得留意的是,根據過去美滙指數在QE完結後的表現,美元的強勢仍將持續下去,截至再醞釀推出新一輪QE為止,才會出現逆轉。

換言之,下月聯儲局完成所有買債措施後,由於短期內沒有迹象會推出新一輪量寬;加上其他央行,尤其歐洲央行料會加碼量寬,美元整體的升浪相信並不會那麼快完結;有理由相信,美元已進入一個中期上升周期中。

若然美元確認進入新一輪上升周期,到底對本港樓價有何影響或啟示呢?

美滙與樓價存逆向關係

從1983年至今,本港二手樓價及美滙指數較長期的走勢,可見兩者隱約呈逆向的關係,即美滙指數上升,二手樓價多會出現回落;反之亦然(【圖2】;上半部)。更具體及精確而言,美滙指數的變化(3年變速)與本港二手樓價變化(3年變速)呈此「升」彼「落」的現象,且前者領先後者約15個月(【圖2】;下半部;注意美滙指數變速為逆向座標)。事實上,兩者歷年相關系數約為 -0.64,處於相對較高的絕對值水平,意味約有四成樓價的變化,可以透過美滙指數升跌來解釋。

為何美滙指數與本港樓價存在這種逆向關係?

這或須作較深入的研究分析,惟初步估計主因有二:其一,美元滙價顯著上升(下跌),或意味聯儲局處於加息(減息)周期中;而樓價往往也因此而受到壓力(支持)。

其二,美元幣值下跌(上升),由於港元與美元掛鈎的關係,港元資產(樓價)在海外投資者眼中吸引力將提升(減少),因而帶動需求上升(下跌)所致。

無論如何,如前分析,由於有理由相信美元(美滙指數)已進入較長期的上升周期中,預料其變化速度仍有進一步上升空間(目前美滙指3年變速為7.4%;【圖2】;下半部藍線),並會拖低樓價的上升速度。且值得留意的是,按兩者歷年的關係,若然美滙指數往後的升幅達兩成或以上,屆時樓價或有機會錄得跌幅。

樓價有超買迹象

至於,二手樓市(市寬)表現方面,整體及分區樓價,在過去一個月分別先後屢創歷史高位,走勢頗為凌厲。不過,若從樓市市寬角度看,二手屋苑樓價高於10周平均價比率,於7月初高見九成的水平後便反覆偏軟(最新讀數為83%),並與期內樓價走勢出現輕微的背馳【圖3】。換言之,儘管近日樓價屢創新高,但指數成分屋苑數目高於10周平均價比率卻不升反(微)跌。

此外,3個月移動升/跌(A/D)線則隨樓價造好而攀升至25個的近17個月以來高位,顯示過去3個月,指數成分屋苑樓價的上升,較下跌的多出25個【圖4】。

不過,近日這A/D線上升速度有放慢迹象,且現A/D線水平已臨25至35個的歷年上升浪的高位,某程度反映現時樓價已呈超買狀況。故此,若目前市寬背馳的情況持續,不排除樓價再創新高後將出現超買調整。

總括而言,根據歷年美滙指數與樓價長期變化的數據,兩者呈頗明顯的逆向關係。由於美元中長期走勢很可能已確認轉向上升,預料這趨勢將逐步拖慢本港樓價的升勢;若然美滙指數(3年)升幅進一步擴闊至逾兩成或以上,預料二手樓價出現下跌(3年變速)的機會甚高。

至於樓市市寬方面,雖然樓價近期屢創新高,但市寬卻出現輕微的背馳及超買的狀況;若情況持續,料樓價或將出現短暫的調整。

所有評論

呂梓毅 - 2014年09月04日 10:30

圖4:A/D線已臨超買區

遊民 - 2014年09月04日 11:35

數據如何精緻, 也不會適用於早已瘋癲的香港樓市, 本港樓市會跌? 除非1.香港有瘟疫; 2.即時大幅加按息至5厘; 3.再大幅調高印花稅; 4. 震英停賣地比大孖沙,  所有地用來起公屋居屋; 5. 亞爺出手, 嚴厲調查過去五年在港炒賣物業的中國公民的資金來源; 6.佔中導致89 6.4 在港重演! 所要香港樓市沒有最癲, 只有更癲,  今日五百萬樓價係[上車盤]或[窮人恩物]!

 

 

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alan_etf - 2014年09月04日 23:53

美滙已經開始上升(長期?)。記憶中,美滙強,多數樓市跌,股市跌,外滙跌,金屬跌。但現在港股升(一般領先樓巿),美股升,中國股市升人民幣平(雖然非開放市場,但受美滙强勢,應該也有影響)。

 

所以小弟十分希望呂先生在未來,能夠再分柝美國收水(美滙强勢)對港股,中股,人民幣及出入口的影響。

吴清心 - 2016年03月20日 17:45

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國資訊到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

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JaneL - 2016年03月22日 10:43

為表示感謝,特向閣下獻上一曲吳清心填詞編曲、純紫主唱,演繹浪漫的家國情懷之《美麗的家鄉》,希望您喜歡。

https://www.youtube.com/watch?v=rpkpHKq6brc

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