王于漸's 的頭像

香港大學經濟學講座教授及黄乾亨黄英豪政治經濟學教授。

再談香港的高地價現象

《信報》大講堂:針對樓價升勢,香港近期又進一步採取壓抑需求措施。除了亞洲金融風暴隨後數年之外,本地樓價一直穩步上升。放眼世界各大經濟城市,同樣存在樓市供不應求的現象,自1980年起全球經濟趨向一體化,情況更形嚴峻。
 
全球化令不少人從中致富,對樓宇的需求激增,各大城市的樓價自然持續急升。此等城市大都是法制完善、業權受到充分保障、規管不會過嚴、政策穩定、稅率偏低、經濟能持續增長,促使樓市暢旺;中國內地城市雖然並未充分具備這些有利條件,但史無前例的快速城市化及經濟增長步伐,彌補了其他方面的不足。
 
此外,2008年金融及經濟危機過後出現的低利率環境,導致樓價飆升,但歸根究柢,經濟全球化趨勢下產生的巨大財富,才是包括香港在內的各國際城市樓價持續上升的主因;1980年中國實施開放政策,樓宇需求增長遠比供應迅速,樓價因而水漲船高,直接促進香港繁榮。
 
壓抑樓價的單向思維
 
只要把有關資料稍作檢視,即見此言非虛。1981至2011年的三十年間,每十年期內的住宅單位供應量依次為722427、662331、423182,其中以1991至2011年二十年期間的住宅單位供應量最低,但同期的創富額卻最高。
 
早於1991年8月12日,我在《南華早報》發表題為《打擊炒樓活動 要有更大的視野》(Greater Vision Needed to Curb Speculation)的文章,闡釋為何壓抑需求根本無法遏止樓價升勢;可惜聽者藐藐,政府啟動懲罰性印花稅、提高按揭首期付款、壓制「摸貨」交易(confirmor transaction)等措施企圖壓抑需求,隨後的招數雖然一再「加辣」,樓價依然飆升。
 
政府官員則為制止了本地出現類似日本和歐美銀行業危機而洋洋自得。這當然不無道理,但在持續供不應求的形勢下,「需求管理」(demand management)根本不能壓抑樓價,採取此等懲罰性措施,只是讓政府在面對民憤與輿論壓力中暫作紓緩而已。
(節錄)
 

所有評論

jack wong tai sin - 2015年03月11日 08:36

教授吹捧需求,隻字不提供应方面!

嗚呼!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 08:45

【八万五的由来】
教授以上提及1981-1990,十年(公私營包括公屋、居屋及私宅),十年落成72万,即年均七万二千。


港英政府在九七前,经过白皮书阶段,定出
【八万五】!董伯是執行,不是制定!

1981前廿年,十年期計,
各期年均落成五万多与六万多单位!

【八万五】,是根据,之前30年的数据得出来,
有根有据。

http://www.thb.gov.hk/eng/psp/publications/housing/private/pshpm/previou...

PBrega - 2015年03月11日 09:03

教授保優差,吹拍奉托舔,樓市變鴉片,政府隱君子。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 09:09

小弟十大热门文章之首,
【生果日報為「八萬五」平反 !
2010年07月28日】
有详细数据,證明供应出了人為问题--勾地制度!

http://forum.hkej.com/node/53665

Daniel - 2015年03月11日 09:11

【 jack wong tai sin -
教授吹捧需求,隻字不提供应方面! 】
佢知自己友梁党委根本吾做野,最重要係離任後有份政恊做!當港人死嘅。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 09:13

近五年,私宅及公屋,年均落成约一万及
一万七千个,共二万七千个。悲哀!

除了低息,大陆人买楼,供应过去
十年严重短缺房屋落成,才是抬高楼价的主因!

但学者、媒体,隻字不提!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 09:50

香港楼价高昂,不是简单一句地产霸权
就可以过关!其实是,多个利益集团,泡制这个
世纪大悲剧!

勾地制度,令到土地和房屋严重供应短缺!
但是政府、媒体、学者、議員等等,
一是齐齐唱好【勾地】行之有效,或是扮咗看
不见勾地制度的坏处!

只有傻仔才会去勾地!
因为需要付出地價几巴仙的按金,
和没有任何利益、着數。
简单来说,出手勾地,那个地产商只是替人掘井。
当然,如果自己能够出最高价买入,也提自己掘井!

我记得,单軌实施勾地制度十多年內,
其中的一两年,每年只得,一两块土地成功勾
出及卖出!!

房屋供应,世纪短缺大灾难,
是经过十多年的錯誤政策造成。

香港社会不深切反思,下一代,
只会死路一条!

引用

http://cusp.hk/?p=3365
過去七年曾多次出現連續數月「零勾地」
的紀錄,可見勾地機制無效回應市場需求。

PBrega - 2015年03月11日 10:11

大蟮兄,香港上年共錄得3800多宗BSD(非本港人士買樓的特別印花稅15%),總共有77億港元收入之巨。這些所謂非本港人士,絕對不是歐美西人。你估都是那裡來的?不用說明了。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 10:11

2004/05--2009/10.共有30块土地经过勾地制度卖出。但2008/09,只有一块土地,经勾地制度卖出!
今日楼價高昂,禍端在十年前种下。

引用立法会,背景资料
Table 2 – Land sale result for residential sites b
between
FY2004-2005 and FY2012-2013
Fiscal year Number of sites sold ,
Total area covered (hectares)
引用
研究文件名称,
Legasalative Council Secretariat IN20/12-13 .INFORMATION NOTE ,
Housing supply in Hong Kong 。
【香港房屋供应】
1. Background .

PBrega - 2015年03月11日 10:13

估計星加坡都沒有如此「佳績」。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 10:20

PBrega兄,自九七後【停主动卖地】【单軌勾地】,做成供应严重短缺,是楼价高昂原因!
大陆客是次因。

香港人连自己的事都管不好,又要赖人!

1986-97年前的十年,是每年平均7万多
个单位
建好落成,即私人住宅和公屋各三万,
居屋12000个单位,即每年平均落成
72000个单位!

相比过去五年平均,每年只得两万7000个
单位落成!少了约六成單位,
这就是高昂的原因!

香港人自己基本供应做不好,
为什么要闹人?

有朝一日,大陆人对香港敬如遠之,
大家就知道死了!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 10:36

1987--97年供应,年均七万二千單位!

google.
supply of flats,hk legco.

jack wong tai sin - 2015年03月11日 11:22

香港人,自己话事,天下大乱.
【勾地打沉香港了】!真是,仇者快!亲者痛!
以下两篇文章,大家可以明白勾地的情况!

文章一。
英國人一走,香港房屋供應量減少了約六成!

2010年02月25日 1
http://forum.hkej.com/node/45141

二,文章二。

湯文亮:应该付錢与勾地不成功的发展商!

汤先生的文章,点着出勾地的实情与笑话。

我的理解,出手勾地那地產商,
就是十之八九,替人做嫁衣裳,或
替人掘井!

湯文亮指勾地令供应不足,及付佣金与勾地人

2015年03月06

http://forum.hkej.com/node/121102

金弓 - 2015年03月11日 12:04

{把公屋私有化,則超過三成的香港選民隨即搖身變為業主}

 

對整體香港人來說,有什麼好處?王教授可否指教一二?

假如說此舉可增多房屋供應,那更是天大的笑話!

 

PBrega - 2015年03月11日 12:05

大蟮兄,香港人自己,實際不需要每年七萬單位的增加供應。因為港共政府每年接收四萬多個單程証,加上每年大概有4000-6000的大陸炒家,造成僧多粥少現象。
星加坡每年沒有增加四萬人口,一樣需要BSD去歇止大陸炒家,就是這個原因。
每年保持供應七萬單位,香港不可能為8千萬大陸黨官,提供炒樓和洗黑錢的無止境客觀環境。所以大蟮的這一切論調,完全偏頗,不附合實際經濟條件。

PBrega - 2015年03月11日 12:15

香港這17年來,香港的主權治權金權都在極權的中共手中。就是因為中共全面話事,所以導致香港現在的樓市狂升。大蟮不顧事實,為中共開脫卸責,實不智之舉。

太陽系 - 2015年03月11日 13:07

真係唔明英治時期一年房屋供應量有成7萬幾個。
到中共管治連一半供應量也有困難。
到底係英國有能力定中國沒能力?
結果係香港最少有幾百萬人受苦。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 13:30

香港楼价高企,主要原因是1997年后,
突然大大减少建做房屋!
因为政府不主动卖地!

A,本来香港建造房屋数量,稳定上升。
1997之后突然变了!
建屋十七年急刹车,无壳一族,今天水深火热!

一,以下為王教授的资料,是香港住宅建成成数量
80年代,77万(1981--90)
90年代,66万
2010年代,42万。

二,以下是我根据记忆所及的资料。
证明香港建屋,自二次世界大战之后,
是平稳上升。 才有,九七前后的200多万个单位!

根据香港便覽,房屋,hk factsheet.
香港共有房屋约275万,
分别约,
私人住宅150万
居屋48万
公屋78万。

三,
60年代,55万#估计
70年代,65万#估计
80年代,77万(1981--90)
90年代,66万
2010年代,42万
共305万,减去歷年拆楼。

四,原本21世纪展开的【八萬五】,
根本是符合香港的需要!

这个【八萬五】是英国人,
留下来的已决定的计划,
已经确定。
董先生,只是负责去执行!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 13:37

太阳兄,97後的出售和售卖土地方式,
完完全全是香港特首决定。

二,就算你说北京干预,
为什么香港的媒体社论、媒体评论员、
各种媒体主持人、
学者、尊贵的议员,等等,
为什么,不出来呼吁政府积极、定期、主动卖地?
为什么不批评政府只依靠勾地政策?
。【小弟在以上已经指出,2008/09.
只有一块土地成功用勾地卖出】。

这一撮人,仲齐声赞好,
説勾地行之有效,能够让楼市平稳发展!

他们(以上那一撮人)积极赞成只实行勾地政策!
好了,做成香港世纪房屋短缺大灾难!

【勾地,令你痛苦一生】!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 13:41

以下更正我引用王教授的资料,
香港建屋数量,
80年代,72万(1981--90)。

養珠樓主 - 2015年03月11日 13:47

"香港楼价高企,主要原因是1997年后,
突然大大减少建做房屋!"

97年樓價也是高企。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 14:22

97前,楼价高企,都是因为需求失衡。
可能六四后,发展商减少建屋,
另外,大批人九七前,突然回流!

90年代,66万單位建成,比上一个十年,
少了很多。原因可能是新市镇逐逐渐完成,
和六四後减少建屋!

三,每逢有人提起增建房屋,总有人以利息会增加.、【八萬五】、负资产、等来阻止建屋!
这些语言【偽】术,累香港一半人,水深火热。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 14:29

(網站編輯已删除此違反版規留言。)

jack wong tai sin - 2015年03月11日 14:43

看看港英政府时期,是如何有跌序长期规划土地!
曾董时代是毫无中长期规划计划。
不敢主动计划房屋供应!领导,今天大祸临头!

引用
每年賣地計劃
3.6 在1999年以前,政府土地主要根據每年賣地計劃出售。
。當時賣地計劃訂有一個時間表,列明就指定土地進行定期拍賣和招標的日期4。
1999年,政府在賣地計劃以外推出由市場主導的勾地表制度,
,讓物業發展商彈性決定出售土地的時間及數量,使市場不會承受過量的供應5。

註4.當時除了賣地計劃外,政府亦於每個財政年度開始前公布 4 年土地發展計劃,
訂明其後 4 年可供出售的土地總量。

google
香港的土地供應 - 立法會
www.legco.gov.hk/yr12.../1213in21-c.p...
May 28, 2013 - (i) 填海可提供達2 000
至3 000 公頃的土地,透過(a)在5 個.
選定的近岸 .... 當時除了賣地計劃外,
政府亦於每個財政年度開始前公布4 年土地發展計劃,
訂明. 其後4 年可供 .

二,请大家再看多一次,1999之前是这样有中長期五年
卖地计划的!

five years land depository programmes.

【 當時除了賣地計劃外,政府亦於每個財政年度開始前
公布 4 年土地發展計劃,
訂明其後 4 年可供出售的土地總量。】

即五年!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 14:45

以上立法会资料的链接,来自谷歌搜索,
香港,五年**卖地計畫,legco

太陽系 - 2015年03月11日 16:10

大仙兄,中央為何可以接受人為地大減房屋供应量?
高度自治就可以讓某些地產利益者胡作非為?令香港幾百萬人受害?

PBrega - 2015年03月11日 16:21

大蟮失憶?
97前中共規限港英每年不得賣地超過50公頃。樓價不瘋漲有鬼。
貪曾被中共抬上神臺後,撤租管,勾地,650萬移民,樓市不飆漲有鬼。
68狗現在一樣無長期計劃,每年4萬7單位,不外講空話。

S

Su Suk - 2015年03月11日 17:02

七零年代香港真的行大運,有個麥理浩做港督十幾年,將整個殖民地基建搞好。後來尤德都幾好,只是走得太早。

九七之後,不提也罷。

太陽系 - 2015年03月11日 17:15

確實懷念麥理浩年代。的確令很多港人能安居。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 17:17

大家翻查以前的记录,肯定很多左中右报纸,
支持勾地,以下是一实例,引用。


增勾地表土地有利樓市平穩- 香港文匯報
paper.wenweipo.com › 社評
Mar 1, 2008 - 近年來樓市健康發展,
說明勾地制度在保持樓市平穩方面行之有效。
政府堅持勾地 制度,以 ...。。。

二,
控制香港舆论的团体,包陪媒体、学者、
议员,评论员,亦都知道勾地不妥,
但是很少人,出来批评!
【请大家不要什么都推到北京身上】!

勾地害死香港,香港人有大部分责任!

二,政府多次重伸后勾地行之有效,
大家当时有什么反应?

引用

立法會十五題:勾地申請
***********
  以下為今日(十二月七日)立法會會議上張學明議員的提問和房屋及規劃地政局局長孫明揚的書面答覆:

問題:

  本年6月底,只要申請把土地勾出作拍賣或招標的人士就某幅土地的出價不低於當局評定該幅土地的公開市場價格的80%,當局便會接納有關的勾地申請。自該措施實施以來,當局只接獲數宗勾地申請,而在9月和10月更沒有接獲申請。就此,政府可否告知本會:

(一) 有否評估申請不踴躍的原因;若有,評估的結果,以及當局將有何改善措施;及

(二) 會否考慮恢復定期拍賣土地,以確保達到賣地收入的目標?

答覆:

主席:

  就問題的兩部分,我的答覆如下:

(一) 政府於2005年6月21日公布實施優化售賣土地申請表(勾地表)措施後,
當局至今共收到四宗勾地申請,其中三幅土地的
勾地申請獲得接納,並於2005年9月27日以
拍賣方式出售。

  勾地表制度的運作是以市場為主導
,使市場能夠靈活地決定何時和有多少土地出售。
由於私人物業市場是由市場主導,業界須因應未
來市場的供求預測去計劃建屋量。我們沒有對業界
申請勾地的反應作出特別評估。每個發展商都有不
同的發展策略以及各自對市場需求的估計,但大前提
一定是,他們提供足夠和合適的住宅單位滿足市!民需求,令市場可持續健康平衡的發展。

  地政總署正籌備制訂2006至
07年度的「勾地表」,並已去信地產
建設商會呼
籲其會員就他們有興趣發展的土地向政府提出意見
。我期望新的「勾地表」更能切合市場的需要。

(二) 政府已決定由2004年1月起
,政府土地的出售主要以勾地方式提供。
這政策決定並無改變。政府的賣地收入估計只是作為每
年制定財政預算案的收入預測之用,並不存在要達
到賣地收入目標的問題。我們需要維持一套清晰及
可預測性的房屋及土地供應政策,
讓市場平穩有序地
運作。現時沒有計劃恢復定期拍賣土地。

2005年12月7日(星期三)
香港時間14時54分http://www.info.gov.hk/gia/general/200512/07/P200512070202.htm完。

二,请大家,了解一下勾地制度操作。
我以上,已经解释,十之八九,出手勾地那
个发展商,是替人掘井。

三,IMF评论香港楼价的文章,根本不敢提香
港出售土地的荒谬勾地制度!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 17:24

五十公顷,比勾地制度真是【仁慈】了1万倍!
发展商比较唔容易凑组资金去投标或拍卖!

【九七前】
例如一块地一公顷,(约11萬呎)
即一年可以出售50块地!五十塊地!


【】九七後勾地,
2004/05--2009/10.共有30块土地经过勾地
制度卖出。
【年均勾出五塊地!】
但2008/09,只有一块土地,
【只有一塊】
经勾地制度卖出!

各位,
今日2015年楼價高昂,禍端在十年前种下。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 17:35

勾地要付【按金】,如果发生【】六四,
亦要用勾地申请时提出的价钱买地,
这才是恐怖的地方!这才是令勾地那么少人
问津的主要原因!

以下有数字,大家可以参考!

引用
2005.12.
http://www.info.gov.hk/gia/general/200512/07/P200512070202.htm

勾地表制度
─────

  主席,最後我想談一談勾地表制度。
以市場為主導的勾地表機制,可讓市場靈
活地決定出售土地的時間及數量。自2004年年初,
政府恢復透過勾地表制度出售土地,接獲的申請
由2006-07年度的33宗和2007-08
年度的50宗,
下降至2008-09年度的5宗,
和2009-10年度
到目前的4宗;

而成功勾出拍賣的土地亦由2006-07年度和
2007-08年度分別的9幅和8幅,下降至2008-09年度
的1幅和本年度至今的1幅。

期間,
我們不時檢視有關的細節,推出一些改良的措施,
包括申請勾地的按金安排;
縮短把土地勾出拍賣的時間和按
月公布各幅未獲成功勾出土地的申請宗數,
以提高此安排的透明度。完

B

更正,17.24
五十公顷,比勾地制度真是【仁慈】了1万倍!
发展商比较容易凑组资金去投标或拍卖!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 17:38

jack wong tai sin - 2015年03月11日 17:42

勾地,每財政年度平均僅賣四地!
政府兩次减按金,吸引更多人勾地!

引用
每財年平均僅賣四地
隨着經濟持續下滑,政府○二年
十一月宣布無限期暫停定期賣地及勾地,直至○四年
一月全面採用勾地表制度。及後發展商批評勾地底
價過高,以致勾地困難,政府兩度調低勾地按金【】
及最後實施八折勾地。
由於本港住宅地開始鬧供應荒,
政府於一○年宣布主動從勾地表推出
土地拍賣,
及後改為按季主動推地及勾地表制度雙軌並行來增供應,
可惜難扭轉近年樓市供不應求局面。
事實上,
過去透過勾地機制售出的各類土地僅五十七幅,
即平均每個財政年度僅售四幅。
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130301/00202_002.html

jack wong tai sin - 2015年03月11日 18:15

各報纸在天價楼时,对勾地的批评。

文匯報捧勾地!

二,温家宝对曾蔭权,要解决深层次矛盾!
當时有多少报纸,呼吁政府取消勾地呢?
有多少呼吁政府恢复定期卖地啦?


大家可以批评北京,不过先检讨下香港社会内,
当时是什么声音?
http://paper.wenweipo.com/2009/11/04/HC0911040001.htm

太陽系 - 2015年03月11日 18:42

看來北京是想解決香港房屋問題,但在港遇到不少阻力。
而此社會問題原是香港某些人制造出來,但將責任推到中央身上?

jack wong tai sin - 2015年03月11日 22:39

勾地成功率。

引用

http://www2.hkej.com/property/article/id/76876/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E7%82%...

而事實上,回顧過去三個財政年度,2010/11、2011/12及2012/13年勾地表上分別放置
了62、52和47幅地,
而勾地申請只有22、11和7宗,
成功申請更低見8、5和2宗,

成功申請比率只有4%至12%,
去年更創歷史新低的4%,
反映了勾地制度實際已「名存實亡」。

jack wong tai sin - 2015年03月11日 22:45

輿論领袖( 政府高官、媒体主人及主筆、学者、
媒体主持、議員 等),是這个房屋短缺世纪大災難
的帮凶!
因为他们沒有反对政府只靠勾地,出售土地!

jack wong tai sin - 2015年03月11日 22:50

地鐵及市建局這兩个小皇帝,
懒得卖地、卖地程序黑箱作业!

引用信報

發展局斥港鐵 招標3年零批地

2014年02月28日

PBrega - 2015年03月12日 01:15

嘩!大蟮瘋狂洗板?

Daniel - 2015年03月12日 01:50

 

The matter is fairly complex and I am afraid this is the minimum (as required) that he could prove his points.

[[[嘩!大蟮瘋狂洗板?]]

His argument, data and conclusion are pretty convincing. 

it is too late midnight and likely the matter will be brought up again

吴清心 - 2016年03月19日 00:45

關於:“信報網站論壇的三宗罪”被刪帖一事,再被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦云

文見亂

Sammy699

侈哆

Liberphile等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫须有的:五毛、宣傳不道德或某信仰/主義去誤導他人、神功戲、貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑、惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生,意圖隱瞞其(網管、編輯)心理變態和無能真相--信報論壇言論主觀偏颇欠中立、網管、編輯無能和素質低下,自甘墮落,讓其他壇友一同起哄,可謂心狠手辣惡毒至極。

 

針對本港土生土長、真心的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為早已開始:見一貼刪一貼,諸位可以在本人論壇中發現真相。

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