呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

沿圖論勢:樓市爆煲導火線

近日媒體不時有住宅樓價破頂的報道,這會否是相反指標(contrarian indicator),預示樓價將見頂?無論如何,現時樓市異常熾熱,甚至已形成泡沫,確是不爭事實。這個樓市泡沫究竟何時爆煲?聯儲局加息會否成為樓市轉向的導火線呢?今期我們嘗試探討這課題。

〈太古城樓王售2680萬破頂〉、〈居屋德強苑九龍第二市場稱王〉、〈時代廣場272實呎破頂333.8萬沽〉等,都是本周內本報地產版有關部分樓價(包括公屋和居屋)破頂的標題。可見近期樓價表現確實十分熾熱,瘋狂程度甚至蔓延至公屋、居屋二手市場。

正所謂「物極必反」,這是否意味樓價將見頂,或出現周期性調整呢?當然,升市莫估頂,更何況預測泡沫何時爆破不但吃力不討好,也近乎不可能達到。不過,從近半年本欄透過不同指標的分析,包括:美滙指數轉勢向上、一手樓銷售升越臨界水平、新批出樓按貸款增長見頂和大價樓與細價樓溢價收窄至異常偏低水平等,均得出相若的結論,就是今年下旬樓價將可能出現調整的走勢,甚至見短周期頂部【註1】。

不過,前述種種指標,均預示樓價有調整的條件和風險;惟觸發樓價回落或調整的導火線,會是什麼因素呢?當中較多人認為的因素(多名政府官員亦確信如此),將是聯儲局加息行動。是耶?非耶?筆者對此則有所保留,箇中原因有以下三點。

美年底加息機會微

首先,聯儲局年內加息機會只是「一半半」。早於去年下旬,筆者已指出聯儲局將加息不成;甚至今年底至明年初,再度醞釀推新一輪量寬。姑勿論聯儲局最終會否再推量寬,就市場現時對聯儲局加息時間表的步伐來看,頗有即一路「縮沙」,或者「講就天下無敵」的味道。根據聯邦基金利率期貨推算,市場預期聯儲局在今年內加息的機會率不斷從高位下滑。今年6月、9月和12月的FOMC議息會議上,市場估計聯儲局加息的機會是零(即無機會)、21%和49%【圖1】,即是就算年底加息的機會,市場的看法都只是「一半半」而已。

其次,聯儲局倘若堅持加息,加息的幅度亦將十分有限,遑論利率正常化(yield normalization)。現時經濟及通脹的因素(尤其通脹;3月份消費物價指數按年有-0.1%的跌福,即通縮),完全不支持聯儲局作出大幅度的加息行動。再者,正如早前的分析已指出,聯儲局要實行利率正常化是知易行難【註2】。因為從3個月國庫券孳息與貨幣基礎/名義GDP比率歷年的關係可見,若短期孳息要回升至2%以往較正常的水平,意味聯儲局資產規模便要收縮達50%,這相當於2萬多億美元,或逾12%目前美國的GDP規模【圖2】。由此可見,聯儲局要把利率正常化,可謂近乎不可能。

其三,樓價對加息的敏感度低。從逾10年樓按息率與樓價的關係,不難發現兩者大致呈逆向關係(合理嗎?)。不過,自2011年開始,樓按的息率長期低企,且變動不大,與近年來樓價的升跌,已沒有太大的直接關係【圖3】。再者,若計及通脹的因素,目前香港的實質按息(即扣除通脹後的按息)更是負水平(-2%)。由此可見,聯儲局若只是溫和加息,對樓價的壓力相信是十分有限的。

簡言之,一來由於聯儲局加息機會不大,二來即使加息,幅度也十分有限;故此,僅從聯儲局加息的角度來看,相信觸發樓價逆轉,甚至出現大幅下挫的機會似乎不大。

那麼,樓價爆煲最後一根稻草將會在哪裏呢?公債泡沫爆破也許是其一潛在的「火藥庫」。正如上周本欄的分析指出,環球公債市場是一個擁擠交易(crowded trade)的重要陣地,稍有些微的風吹草動(當然包括聯儲局堅決加息的取態),猶如戲院失火,很大機會觸發債息出現急速攀升的走勢【註3】。事實上,美國10年期公債債息早前便在短短約1個月內,約由1.86%低位飆升近半厘,至2.3%的水平。雖然近日主權債務危機暫時似有略為冷卻跡象,惟潛在威脅依然存在。債息再出現如早前急速飆升的情況,相信較聯儲局今年內加息的機會為高。

不過,美國債息飆升,與樓價又有何關係呢?其實,踏入後金融海嘯第七年,銀行存放在聯儲局的剩餘儲備已逾萬億,聯儲局溫和加息的行動,對市場的流動性未必有太大的直接影響或啟示作用。同理,即使聯儲局沒有加息,在債券市場的拆倉活動下,美國公債債息亦可以短時間內出現顯著抽升。根據過去近35年的數據顯示,美國10年期公債債息與本港樓價呈明顯逆向非線性的關係【圖4】。倘若目前美國(以及環球)公債泡沫當真爆破並引發債息持續急升,可以想像必對本港樓價帶來極沉重的壓力;而樓市自2009年的升浪,亦很大機會因此而完結。

債市倘爆破勢推冧樓價

總括而言,經過2007至2008年金融海嘯的蹂躪後,香港樓價便重拾升軌,整體樓價的累積升幅近1.5倍;提供較多上車盤(細價盤)的新界區份,累積升幅更為誇張。究竟有什麼因素可逆轉目前的升浪?相信未必如一般人預期,在於聯儲局何時加息;反而美國以至環球公債市場泡沫何時爆煲,將很大機會成為推冧樓價的最後一根稻草。雖然我們不知道這個公債泡沫何時爆破,也不知觸發這個泡沫爆破的因由(或可能是聯儲局堅持加息引發的軒然大波;【註2】),但投資者不宜對此事態發展掉以輕心。

 

 

註1:見2015年4月23日3月12日2月11 日1月15日本欄分析。

註2:見2015年3月19日本欄

註3:見2015年5月14日【沿圖論勢】「新一輪金融災難若隱若現」

信報投資分析部

所有評論

呂梓毅 - 2015年05月21日 16:45

圖4

 

PBrega - 2015年05月21日 19:32

樓市爆煲,唯一的原因就是政治因素。97年過渡和2003年沙士加23條,都是「政治因素」引導。所以在預見的將來,如果政改爆大禍,樓市肯定一跌不振。中共的開放改革,將受到重大挫折,經濟發展肯定倒退。不能說不要緊。

吴清心 - 2016年03月20日 17:47

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國資訊到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

J

JaneL - 2016年03月22日 11:20

為表示感謝,特向閣下獻上一曲吳清心填詞編曲、純紫主唱,演繹浪漫的家國情懷之《美麗的家鄉》,希望您喜歡。

https://www.youtube.com/watch?v=rpkpHKq6brc

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