王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

給樓市好友的留言

近日環球股市下跌,市場估計美息於9月難以上調。反而本地樓市(最少是一手市場)成交仍維持暢旺,幾個大型新盤開售,仍是獲多倍超額認購,股市調整,似乎未見影響樓市氣氛。部分匪夷所思的觀點更認為,內地經濟不景,反而利好香港樓價。

有關「中國經濟增長放緩,反而會利好香港樓價」的論據是,美國經濟於2008年後也欠佳,結果美國以量化寬鬆應對,多印銀紙的結果是資產價格上升。此派觀點並不否認中國經濟情況欠理想,卻因此認定,中國亦難免以量寬應付經濟問題,而根據數年前中國4萬億元救市的經驗,放寬信貸的結果便是熱錢流入資本市場,有「關係」取得信貸人士會用以自肥──買樓或買股,香港作為內地資金其中一個排洪目的地,資產價格反會水漲船高。

中式量寬資金將流入港樓市?

以上論點,有美國的量寬經驗作支持,看來充滿「中國特色」;是否附合國情,筆者難以置評。參考過去內地的救市行動,增加信貸規模刺激經濟,但資金大都進入了資本市場而非實體經濟,情況一直為人詬病。但國家主席習近平掌政以來,明顯想在各方面開拓新局面:國家戰略上是推出「一帶一路」以提振長線經濟發展,內政上則大力打貪。在此情況下,筆者估計,內地就算再推新一輪量寬,亦不可能任由資金流入樓市或股市炒過不停。因此,未來的量寬會以配合國家戰略,進行「一帶一路」的投資為主;目前希望中國量寬會刺激本港樓市,似乎有點盲目樂觀。就算部分量寬的資金流向資本市場,筆者認為最先受惠的也會是內地樓市,而非仍然維持眾多辣招的香港市場。

貨幣戰的力爭下游

除了量寬,另外一些市場人士期待,如果人民幣滙價持續下跌,將刺激內地人轉購港元資產。首先,筆者對於人民幣貶值是否一定利好香港樓價有所保留(過去10年,市場主流觀點是人民幣升值,利好香港樓價),同時亦認為人民幣滙價未必會持續向下。早前人民幣滙價調整,一般說法是刺激出口,但人民幣滙價近一個月貶值4.5%,亞洲鄰國貨幣貶值幅度更大,哈薩克貨幣一度貶近三成。如果中國要以貨幣貶值來支持出口,可說是與鄰國「力爭下游」,你可以貶,人家也可以貶,很快便會將人民幣貶值對出口的利好作用全面抵銷。

在出口之外,估計中央另有部署:人民幣目前仍是變相與美元掛鈎,美國加息,美元將持續轉強,人民幣滙價兌其他貨幣便會水漲船高,目前先行兌美元貶值,可以減輕未來的衝擊。長期而言,中國一直推動人民幣國際化,包括推動人民幣成為國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(Special Drawing Right,SDR)一籃子貨幣的一員。人民幣滙率再跌,不利於人民幣建立穩定可信的形象,除非中國推動人民幣國際化的戰略有變,否則滙價長期下跌,將面對更高的阻力。今天舉措,可算是先發制人的戰略,但未必代表人民幣需要長期貶值。

整體而言,中式量寬可能出現,但不能視為利好本地樓市的因素。認為人民幣貶值,甚至主張中國經濟不妙,反而利好香港樓價的分析,似乎都有點牽強附會,或者有意引導買家漠視經濟警號,仍然魚貫入場。

過去十多年,中國因素對香港經濟大致都是利好,但隨着增長放緩,中國因素對香港的影響料不會再一面向好,中國經濟增長放緩,更可能是香港經濟環境的一個分水嶺,市場參與者不可不察。不過,質疑好友觀點,不代表全面看淡樓市,稍後有時間,筆者會嘗試再寫一篇「給淡友的留言」,作為補充。

所有評論

Daniel - 2015年08月29日 04:47

[[[[[  首先,筆者對於人民幣貶值是否一定利好香港樓價有所保留 ,]]]

香港细價楼會好硬:

一)土地供應有排先可以追上需求

二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。

三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!

四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。

五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。

 

Daniel - 2015年08月29日 04:48

[[[[目前先行兌美元貶值,可以減輕未來的衝擊。長期而言,中國一直推動人民幣國際化,包括推動人民幣成為國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(Special Drawing Right,SDR)一籃子貨幣的一員。]]]

今次国家操控股市買起個市,最離谱係点解李黑强/国家仲“去“得咁勇!

同樣行徑,在第一世界国家(包括香港),當然吾會發生,有小微調,冇大関係,国家還国家,冇人授權入市,執政党,吾可以咁做。

其曆史意義大過金圆券事件多多声,所謂党經濟学家,人人一齊收声,人幣應声而下!

以後仲点吹一带一路/亞投行/起乜起物/人幣入SDR.........吾自由對換,点成SDR呢?

Daniel - 2015年08月29日 04:52

我呢度臭口講過,叫人N次買港楼,大陸佬就知死,死命向美金(港楼一樣)進發!

用美金港纸計就通缩,用RMB計就通脹,今次大煲了!

大陸股民都睇倒人幣印多多都得,軍票咁,冇数嘅,朝庭(aka国家)機密,股民好命者,揾倒银,即在港(最好美加澳)買楼,即轉真貨幣,朝庭埋单時,保命保本要緊!

Barwon - 2015年08月29日 11:07

N + 1 不變。

PBrega - 2015年08月29日 12:18

唯有中共去著西路,中國有了真正的民主自由,香港樓市才會垮臺。

Daniel - 2015年08月29日 13:06

【 PBrega - 唯有中共去著西路,中國有了真正的民主自由,香港樓市才會垮臺。 】
最重点係無一個大陸城市,有香港咁獨特嘅條件!

PBrega - 2015年08月29日 14:06

操控股市,港共 政府和貪曾早有前科,1998年,港共政府為了維護聯匯所引導的資產泡沫,大力抵抗大鱷,最後唯有造成盈富基金,借此脱殼。中共干預正常商業活動,見怪不怪。

PBrega - 2015年08月29日 14:12

香港的獨特條件是聯匯,是自由兑换,是中共貪官的最佳污錢淨化器。

JKwok9 - 2015年08月30日 14:24

美國不正是干預正常商業活動的鼻袓嗎?!
噢!講錯了!還有正常的金融與地產商業活動嗎?
2008年:
*美國聯邦政府接管了房利美和房地美
*AIG無法找到機構願意給它提供貸款,聯儲局應AIG要求,向AIG提供高達850億美元的貸款
*。。。。。。。
*。。。。。。。。。
*利率減到超低。。。。。。。
*QE1, QE2, QE3。。。。。

JKwok9 - 2015年08月30日 14:27

中共貪官搶錢係非法,遲早被拉。

超低利率和QE係以國家名義強搶銀行小存戶的錢。

PBrega - 2015年08月30日 14:31

放屁了,QE 是保流動性,中共一样双降了。

吴清心 - 2016年03月20日 23:38

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國信息到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

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