王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

給樓市淡友的留言

股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值,再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析,更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現,分析後市時應有更全面的考慮。

一般說本地樓價偏高,其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率,已較1997年中更高,即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。

樓價對收入比偏高

本地居於永久私人物業的家庭今年首季月入中位數為3.34萬元;土地註冊處統計,7月二手住宅平均成交價675萬元,即二手樓平均價為私樓家庭收入 中位數16.8倍。與1997年中比較,當時樓價與收入比只是14.6倍。目前樓價的確較1997年中更難負擔。形象一點的比喻,上次舉重選手揹起本身體 重14.6倍槓鈴,不支倒地,但今次舉重選手卻負起了體重16.8倍槓鈴,情況令人擔心。

二手樓價已高至一個地步,統計上的中產,已難以負擔一般私樓價格,甚至已迫得官方機構推出中產資助房屋,例如市建局煥然壹居;中產都需要資助才可入市,正好又是九十年代樓市爆煲前出現過的訊號。

樓價與收入比偏高的現象,其實已持續數年,樓價仍居高不下,一般均指與按息有關── 1997年中新造按息平均是8.25厘,目前卻不足2厘,低息環境令每月供款大幅減少。低息環境支持了高樓價,不少分析因此估計,一旦港息隨美息上調,業 主供款支出大增,將難以支持,樓價會有下調壓力。

實際按揭負擔較97年低

有關數據絕對準確,也解釋了為什麼樓價偏離月入中位數程度較上一周期更甚,卻維持高企。看來「中等收入家庭難以負擔一般私樓的價格」,此點無容置 疑;但有關分析卻忽視了一個事實:目前樓市的成交量遠低於1997年,幾乎只有當年三分一,實際上入市買樓的,其實是中等收入以上家庭,以他們的角度考 慮,負擔其實不算高。

金管局統計,新申請按揭個案,供款佔家庭月入比率只在35%水平。我們在按揭業務的數字亦顯示,典型的客戶約是月入8萬至9萬元的家庭,按揭負擔大概是500萬元,供款佔月入大約三成,而且基本上全部是自住用家。

數字的意義是,考慮中位數的話,目前樓市負擔比率較1997年更高,但實際申請或取用的按揭個案,目前的負擔比率,或者說借款業主的負擔能力,反而 是有史以來最理想的情況,因為供款佔月入比例偏低,就算利息回升,供款佔入息比仍然在合理水平。而且絕大部分為自住物業,負債對比家庭收入跟槓桿都是在一 個可控範圍。此類業主對樓價上落的敏感程度遠較投資者為低──他們不大可能因為樓價升跌二、三成,而改變住屋規劃。

如果說1997年金融風暴後,因為投資者借貸過度,按息上升、租金下跌,投資者止蝕,觸發連環跌價的話;可以說有關情況已被當局的辣招/逆周期措施 有效管理。當然,筆者此言不是說樓價永不下跌,但今天基本因素是,高樓價基礎由一眾自用買家築成,他們投入相對多的首期、以較穩定的收入,真金白銀的支持 樓價,樓房對於用家有實際使用價值,因此樓市的抗跌力應遠較上一個周期為高。似乎真的要頗具驚嚇度的事件出現,樓價才會大跌!

先前寫一篇「給好友的留言」,現在此篇留言給淡友,不代表筆者滑頭,只是想指出市場本身就存在一些吊詭局面,看好看淡,似乎各有道理。

然而,市場上充斥各種利益糾纏的言論,有說某某吹淡風其實為壓價入貨、又有說樓市已成牛市N期,買家最好魚貫入場。筆者認為,有幸能在公共空間獻曝,實應堅守持平、陳明利害,不能只有一己之利的視野。在此分享一個戰時故事,向各位專業博客致敬之餘,同時亦幫助筆者自省。

話說,一場戰事之中,雙方領袖都在戰前祈禱,尋求造物者祝福。一方說:「我們一起禱告,祈求上帝站在我們這一方!」另一方的領袖同樣地說:「我們都一起祈求,盼望在這戰役中,能夠站在上帝的一方。」後者正是林肯總統,由他領導的聯邦政府,在南北戰爭中戰勝南方邦聯。

樓市充斥好淡爭持的言論,立場固然重要,但更重要的是視野,是我們用什麼態度去塑造論點,能否抱持開放的心,讓更有力、更有用的觀點改變出於一己之私的立場和看法。

所有評論

Daniel - 2015年09月05日 01:30

港楼價之我见,细價楼會好硬:
一)土地供應有排先可以追上需求
二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。
三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!
四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。
五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。

PBrega - 2015年09月05日 08:42

在97前,香港起樓,只為六百萬港人。
97後,香港要為八千萬貪官,準備供應樓房。因為香港土地不夠大,所以需填滿維港、填掉清水灣,開發所有郊野公園。將所有窮人趕走。香港改稱「樓港」,所以民賤連有「樓港賤港」的口號!

吴清心 - 2016年03月20日 23:37

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國信息到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

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