王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

寫在跌市之先

美國聯儲局是否加息,將於本港時間周五揭曉,筆者之前提過,對本地樓市參與者來說,重要的問題不是9月加息抑或不加息,而在於中長線而言,美息走向如何。本周筆者嘗試評估幾個美息走向的情景下,將對樓市有何影響?

加息的四個場景

第一個情景是加息:美息在年內加息之後,利率正常化的策略順利執行,例如在2年左右的時間,聯邦基金利率回升至2、3厘水平。

第二個是延後加息:是因應市場變化,年內不加息,在一年後再醞釀加息。

最三個是不加息、再推量寬:不再談加息,甚至計劃再推量寬。

第四個是當下加息,不過隨後減息和推量寬:即加息半年內,美國經濟轉差,聯儲局再將利率下調,甚至之後再推新一輪量化寬鬆。

本地市場有一個流行的觀點:美息上升是好事,因為加息確認經濟好,某程度上,此是事實,例如利率正常化,回升至2、3厘水平,參考歷史數據,此仍是 偏低的利率,加上只有在經濟(至少是美國的經濟)全面好轉時,聯儲局才有可能持續加息,此種情況下的加息,未必會利淡樓價,但問題是,目前市場愈發擔心中 國經濟下行拖累環球,部分有影響力人士,如美國前財長紛紛發言建議聯儲局暫緩加息;另一方面,市場一直有一個陰謀論:美國「宣傳加息」是吸引資金回流,而 近日人民幣滙價波動,美國已相當程度上達到資金回流的效果,再加息倒可能令美元達到不必要的强勢。

二、三及四的利淡預估

根據「利息升=經濟好,因此利好樓市」的觀點,不加息反而是利淡訊號;不過,曾提出「加息利好樓價」觀點的人,到時一樣會說利率不升仍利好樓價。不 論如何,萬一本周美息維持不變,意味第二、三個情景出現的機會增加,客觀而言,此不是好消息──利率與之前維持一致,業主供款負擔無變化,無所謂特別利好 或利淡樓市;但情景背後意味,聯儲局寧可失信於市場(曾明示暗示年內加息),暫緩利率正常化,也要維持利率不變,意味經濟環境不容樂觀。此會是一個偏淡的 訊號。

而最差的情況是情景四,即年內加息一次,半年內利率卻下調,甚至再推量寬。情況容易被市場理解為聯儲局方寸大亂,政策前後矛盾,感覺上似本地某政治 人物說的──有前無後的什麽漢子行為:先基於為兌現加息言說而為做而做,之後卻覺今是昨非的減息,等同宣示經濟大局不妙。屆時可能減息、量寬的效果都會大 打折扣。筆者會說這是先發射、後瞄準的下着。

說到底,聯儲局是否加息,優先考慮是對美國經濟的影響,反而之前明示暗示年內加息的言論,應該不是重要的決定因素。在云云的可能情景中,的確是利率 緩慢上升最為有利美國及環球經濟,但現時一般認為美國沒有條件持續加息,利率不變,或只是象徵性加一次,再謀定後動的可能性最高,對正在供樓的業主來說, 也許會欣慰於利率不變,但宏觀而言,利率遲遲未能正常化,已是經濟有隱患的訊號。如果此階段經濟轉差,在樓市都可能帶來意料之外的負面影響──2015年 中本地樓市可能已是階段性的高峰,問題只是,稍後的調整,會是急抑或慢,以及幅度如何而已。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

所有評論

Daniel - 2015年09月19日 07:13

王生講到港楼只由美息控制,息加港楼市就崩,完全睇吾倒七月北京爆大镬,人幣走上軍票化嘅不歸路(金圆券番版),大陸佬係人都睇倒人幣印多多都得,軍票咁,冇数嘅,朝庭(aka国家)機密,股民好命者,揾倒银,即在港(最好美加澳)買楼,即轉真貨幣,朝庭埋单時,保命保本要緊!
香港细價楼會好硬:
一)土地供應有排先可以追上需求
二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。
三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!
四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。
五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威!買港楼進可攻,退可守,人幣一声封国,走都無得走,分别好大!

Daniel - 2015年09月19日 07:16

【 寫在跌市之先 】
遲D睇吓邊個啱

Daniel - 2015年09月19日 08:04

美元區就通缩,人幣區就通漲,大陸佬就了解李生点解咁部署!

PBrega - 2015年09月19日 08:13

香港樓市企硬的原因,當然不是美息,乃看最高領導人的財富是否和樓市睇齊?

黎自立 - 2015年09月19日 12:30

經濟有循環,股市有波浪,原因是找出來用來事後解釋的。

正道 - 2015年09月19日 13:31

不用再詳盡分析啦!  香港樓市百分之百已見頂,分別是陰跌還是急跌,現在才入市,百分百是傻仔!

正道 - 2015年09月19日 13:35

二手樓如不大幅減價,已不容易套現,購買力走晒入一手市場!

正道 - 2015年09月19日 13:41

現在的一手樓大多是2~3年樓花,說明買家根本沒有急切入住需要,屬投機需求!

Daniel - 2015年09月19日 15:18

【 正道 - 不用再詳盡分析啦! 香港樓市百分之百已見頂,分別是陰跌還是急跌,現在才入市,百分百是傻仔! 】
问题係如你揸人幣,见崩盆了,揸港楼(=美金),你去吾去?

Daniel - 2015年09月20日 13:26

2015年09月19日 06:51 HKEJ...「末日博士」麥嘉華(Marc Faber)周五表示,即使美國加息令本港樓價下跌,可能大挫30%至40%,惟因港元與美元掛鈎,或令本港樓價相對其他亞洲城市抗跌;從估值看,香港地產股股價已較資產淨值折讓逾40%,若未來樓價跌少於預期,股價反而回升。

http://forum.hkej.com/node/125896

吴清心 - 2016年03月20日 23:38

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國信息到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

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