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宏亞按揭證券 營運總裁及董事

由的士巴士到樓市的制度之惡?

坊間一個冷笑話,是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題;社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只要社會同意大規模發展,有關問題就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足的問題?究竟什麼才是土地問題的本質?

普遍的制度之惡

容許筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,等車時間自然較長。良久,站在前方 的一對外籍人士成功找到計程車上車,但車行不到10米,二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落 車?司機回答很快:「佢哋想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢哋咪落車囉!」我問:「灣仔有塞車?」司機想也不想便說:「全香港都塞啦。」我好奇 打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。

合理的猜測,周日中午恐怕沒有多少人會由赤柱返市區,司機為免空車走一程,寧可選擇說謊,引導之前的乘客放棄行程。可能不同人都會目睹或經歷過類似 上述司機的反應──的士司機遇上短途客或預期目的地無甚回程客時,司機反應都未必太友善。結果,早前市場出現UBER等等Call車app時,明明費用較 的士高、保險有效程度成疑,社會普遍反應卻是頗為受落。或者我們在經歷司機服務態度欠佳、揀客和不誠實的現象背後,可以問是否一些基本的問題沒找準?

只有投資回報 沒有看見人的需要

當的士牌費升至六、七百萬元,香港的士車主坐享牌照、車租升值(部分持有多個牌照車主甚至寧可將的士長放停車場),而租車的司機可能工作一生都不足 以買下牌照自僱經營,車租卻連連上升時,或者司機揀客與態度欠佳是個人操守問題,但當此種行徑成為普遍的現象時,我們不能無視制度下的影響!

香港的士行業與土地一樣,當然是供應問題(的士牌在此方面的問題更甚,已多年未有新牌發出);其實,此層面的問題,某程度上可由供應更多牌照紓緩。 不過,突顯的高牌價,其實是反照着「投資價值」遠高於「其使用價值」的一種取態。在的士牌市場,一眾既得利益集團將公眾服務的視角考慮而轉向投資導向。只 要車租和車牌不斷的漲,那管的士蓬頭垢面、服務不達標,甚至招滿惡名。心態可以不改,一切恐怕都會維持老樣子。

類似的情況也在巴士服務出現,目前的巴士牌照有利潤保證條文,只要巴士公司持續增加資本投資,便可穩賺一定盈利。結果是巴士隊伍車齡新,還要有 wifi、電視等嶄新設備。但最基本的脫班、過多重複路線下,巴士擠在主要路面的情況卻不見改善。說到底,又是巴士公司視此為投資工具遠甚於公共服務的需 要。

沒有租只有買的樓市

回看房屋問題,有人建議,市民買不起樓,興建多些居屋便好。問題是:以公帑去資助一部分人「擁有」物業的需求是否合理?我們是否可以嘗試以提供合理租金(例如不會長年跑贏薪金升幅)的公營房屋,以扭轉「樓(包括居屋)是用來投資」此個根深柢固的認知?

南韓總統朴槿惠早前在仁川出席一個屋苑動土禮時,矢言到2017年供應超過6萬個出租住宅,以幫助穩定南韓樓市;新出租住宅的租客可逗留多達8年, 每年租金加幅為最多5%。當樓市大量傾斜於買賣主導的方向,持有物業的一方大多是為保值動機所驅動;另一方面,租住物業則很大程度是單純考慮使用價值的行 為,只要買和租有一定的合理份額,要理順物業需求便相對容易。南韓的政策,可說是以突出使用價值的方法,抓住住屋問題的重點!

土地問題,不只是可供發展的土地供應不足問題,而是社會主流過於重視土地、房產投資價值的問題;甚至物業發展商也不避嫌,會以補貼方式,資助投資者 支付買家印花稅、雙倍印花稅。在此情況下,贏家只是少數早年購入物業的家庭,那些未及置業的人,一如上文提及的司機,可能長年會抱持怨氣生活。如果政府能 夠仿效南韓,向中產階層提供一定規模的租住房屋,令一批不願追逐樓價的中產階層,在不必投放大量資金作物業首期的情況下,也可在香港安身立命,也許才可慢 慢扭轉社會對土地的認知。筆者期盼政府也會在這方面「適度有為」!

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PBrega - 2015年10月03日 05:25

在中共襠官曾陰權的英明領導下,香港所有的商業活動,都變成金融炒賣倒賣活動。任何狗屎垃圾都來個「限量版」,以資炒作。香港亦變成「炒港」。

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