葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

借貸雙方風險各不同

一位新近購入二手單位買家的媽媽接受報章訪問時,表示樓價下跌少少也沒所謂,反正不買也得付租,而且「銀行估到價,唔會死錯人」。有關觀點其實混淆了借款人(Borrower)及貸款人(Lender)的利益,兩者的風險其實各不相同。

面對樓價高企,準買家最關心的可能是「如何籌集資金上車」,甚至認定「銀行肯借按揭,就無問題」,放膽入市,而完全未有在意置業,特別是以按揭入市的風險。

私人企業的最大特性是勢利「效益計算」,你幫襯同一銀行多年,退休後沒有豐厚的存款或資產在銀行,要使用銀行服務,你就乖乖排隊吧,別妄想銀行會有專人服務你這位老客戶。同樣,銀行願意批出按揭,不代表銀行有替你着想,單純只是衡量過風險和回報後認為有利可圖。

雖然大家都說銀行按揭賺取的息差微薄,仿如雞肋。但由銀行角度考慮,按揭貸款有幾個特色;其中,按揭貸款額大風險低,雖然利潤微薄,卻是銀行「跑數」(起碼令營業額增加)的理想貸款產品。

所謂風險低,有兩層意義:其一是參考歷史數據,即使在經濟環境最差的時候,按揭拖欠3個月以上比率亦只在1.4%水平(相當於美國最理想時候的數 字)、目前數字更低見0.03%──平均一萬宗按揭,才有3宗會欠3個月以上供款的個案(留意,拖欠不代表一定會發生斷供)。另外,今時今日一般按揭成數 只是五成至六成,意思是即使借款人斷供,也要樓價下跌四、五成以上,銀行才會出現壞賬。

按揭貸款風險低額度大,銀行自然樂於批出此類申請。但對銀行來說風險低,卻不代表對借款人也沒有問題。以五成按揭來說,要樓價下跌一半,借款人又斷 供,銀行才會出現損失。但對借款人來說,樓價下跌多少也是損失,此即「首虧損」(First Loss)的風險。極端而言,400萬元的物業,按揭貸款200萬元,借款人取用按揭後一天,樓價下跌六成,借款人斷供破產,銀行損失40萬元,借款人損 失卻已損失200萬元首期;此即借款人較銀行有較大的虧損值(Higher Loss Severity)。

最後,即使是破產,表面上不再承擔償還債務的責任,但破產者卻會賠上信貸紀錄,影響未來借款的機會及利率。總括而言,同一筆按揭,對借款人及貸款人來說,風險完全不可同日而語。

或者有人會說,今時今日,借取按揭要通過壓力測試,銀行肯批,已表示借款人有足夠的償還能力。的確,有了壓力測試,的確在一定程度上保證了借款人的 償付能力。但所謂壓測,完全基於一時一刻的情況判斷未來,例如無從估計借款人收入可能下跌的風險,必須留意,樓價下跌,債務卻不會同步下跌,一旦收入減 少,甚至一時失去收入,沉重的債務仍足以為買家帶來沒頂之災。

必須強調,提出借貸雙方承受不同的風險,不是主張買家不要借錢買樓,而是指出,市場參與者必須了解有關風險──通過壓力測試,也只是風險管理的第一步。

所有評論

PBrega - 2016年01月16日 05:17

「住房」早已成金融工具,根本就是壓詐欺騙人民的工具。

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eddybb - 2016年01月16日 08:39

「住房」早已成金融工具。説得好,所以鹵味次廁案爆煲禍害全球,嗚嗚!

PBrega - 2016年01月16日 13:43

鹵味厕案禍害全球,可知鹵味影響力偉大。蝗國渴慕,有樣學樣、亦步亦趨?

平易近 - 2016年01月16日 15:15

次按爆了,7年后今天从新做人,美股新高。

国企改革,改到天荒地老。A股没有最衰,只有更衰。过剩产能,银行坏账,却是年年新高。

吴清心 - 2016年03月20日 23:42

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國信息到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

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