王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

捆綁式次按風暴?

有周刊報道,市場上有提供樓按的財務公司,將不同業主向他們抵押的多個物業,「打包」成一籃子的抵押品,再向另一家財務公司借錢。報道指如此操作,會大增樓市風險,更怪罪問題源出金管局限制銀行樓按。是耶非耶,不如了解一下。

有關報道指,在此種模式下,借款「被打包」的業主們並不知情,若其中有業主拖數不還,終極新債主有權向其他業主追數收樓;如果打包按揭再借款的財務 公司財政出現問題,甚至可能出現只要其中一個業主違約,整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款,沒有資金還款只好賣樓,結果是增加樓市風險。

討論上述報道提及的風險前,首先說明幾個基本概念。在小業主來說,按揭是債務,對貸款機構來說,按揭卻是資產;如其他資產一樣,可以作為抵押品借款,或轉售套現。但不管將按揭資產抵押或轉售,都應該不會改變原有按揭合約下借貸雙方的權責。

新債主的貸款動機

一家財務公司手持一批按揭合約,如要套現,簡單可行方式有兩個:其一為將資產轉售,按揭合約轉售後,買家便繼承原有合約中貸款人的權益。打一個比 喻,情況類似業主將出租單位連約出售,新業主便繼續收租。此種情況下,原本提供按揭的財務公司一手收錢,一手交出按揭資產;部分情況下,套現的財務公司, 會繼續作為供款的收托中介 (collection agent),但其財務情況便與新債主如何處理按揭合約,完全沒有關係。

另一種情況是財務公司將按揭資產打包,作為抵押借貸,借入營運資金(working capital loan);情況類似業主將出租單位抵押借款。在正常情況下,A財務將其按揭資產抵押予B借款人,A財務仍然是每月收取還款的公司,如在打包組合內出現斷 供,正常處理方法是更換組合內容,抽走斷供的按揭,換上另一筆按揭抵押;另一個常見處理是A財務公司向B部分還款,而所謂捆綁式「被」提早還款,可說罕有 的情况。

其次,萬一A財務出現財困,未能向B新債主履約還錢,此時新債主便有權接收打包抵押品,即按原本A與個別債仔訂定的合約,按月收取供款。對債仔來 說,是債主換了,但債務內容應該不變。當然,一般按揭合約是會有Repayment on Demand的條文,新債主如同受監管的銀行,是可以要求即時還款。分别是會否執行和如何執行!

不過,對新債主來說,債仔持續供款,又有何理由動輒要求即時還款?相對來說,如果A財務一直沒有把按揭資產抵押,當A有需要時,他本來就有機會要求即時還款(就算A真的財困,更常見的情況是將按揭資產打包轉售,套現比向每個業主即時還款,簡單快捷得多)。

在實際上,有財力大手向同業貸款的新債主,多為行內老字號,在業內都有逾十年的經驗,自惜羽毛,向同業貸款/買下按揭資產,動機斷不是為要向小債仔 逐一要求即時還款。這裏更值得反問,在市場一片看淡,風聲緊張的環境下,為何仍然有人願意真金白銀買入被視為高風險的財務公司按揭資産(或接受為借款抵 押)。筆者還是那句,在資本主導的市場,資金的投入比免費意見更有參考價值。

簡單的逆向思維

有關報道指財務公司打包按揭和抵押借款,增加市場風險,原因在於金管局收緊銀行按揭,令借款人轉向財務公司借款。其實,是否我們又沒有抓準問題所在?

試想一下,報道中的貸款個案,將物業當作提款機,多次加按套現,此是穩健銀行應該接受的授信模式嗎?一位業主購入400萬元的單位,本來向銀行借一 按,單位升值後,再展轉由銀行走向多家財務公司做按揭套現,累積借款逾600萬元。如此有需要地「進取」,又豈是尋常用家所為?此類借款人接受財務公司貸 款,原因不外乎較易借款,他們當然沒有理由期待財務公司會在利息、貸款内容、追收欠款、要求客戶提早還款的政策與銀行一樣客氣!

有關報道值得逆向思維是如果沒有管制,此等按揭已大量潛藏在銀行體系,難道銀行的存戶樂見這個現象?在重重管制下,願意接受高利率,換來非優質和借款規模受限,而且被拒諸銀行體系,對金融穩定是好還是壞?思考一下上文提及的貸款操作,相信也有清楚答案。

所有評論

PBrega - 2016年03月12日 10:02

銀行變成大耳隆,百業之母變成百業之敵。

ray1129 - 2016年03月12日 14:07

穆迪指香港和中國在經濟金融和信貸狀況密切聯繫,中國經濟和金融穩定的風險削弱了香港本身的經濟和金融前景,並指內地干預香港的政策制定和落實,以及因與內地政治連繫而產生政治風險的意見,故此將香港的評級展望由穩定調低至到負面。
 
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37 - 2016年03月12日 14:23

似乎卒之找到(將公然堅持共產共妻的王道)比下去的妙方了?!

ray1129 - 2016年03月12日 18:23

哈哈!這個「你的是我的,我的是我的」模式確是比共產共妻更霸道,而且中共在奪政後就已經找到了。

吴清心 - 2016年03月20日 23:36

不好意思,借貴壇的人氣來聲討信報論壇網管和編輯的胡作非為,打擾了請勿見怪!。。。。。 關於:吳清心早前發表的 “信報網站論壇的三宗罪”被論壇內部網管人員

蜻蜓88
石亦雲

文見亂

Sammy699

侈哆 

Liberphile

等人

假冒壇友(查其壇內空洞無文)

連續跟帖10多個蓄意以莫須有的五毛宣傳不道德或某信仰主義去誤導他人神功戲貼文怪異、、等等言論來蓄意抹黑惡毒攻擊本港土生土長的著名詞曲作家音樂製作人吳清心先生意圖隱瞞其網管編輯心理變態和無能真相--信報論壇不少言論主觀偏頗欠中立網管編輯無能和素質低下自甘墮落讓其他壇友一同起哄我哋今日去邊度搵靶射?),可謂心狠手辣惡毒至極然後該貼再被刪除

 

針對本港土生土長真心實意的愛國愛民愛心音樂家吳清心先生的無理刪帖行為其實早已開始見一貼刪一貼諸位可以在吳清心論壇中發現真相

 

附注一

劃破黑暗的時代 指引光明的路向《回歸浪漫的世界》“萬家燈火 驅散黑夜, 走向光明  共同尋找”是純紫攜手吳清心正在演繹的動人新曲《回歸浪漫的世界》其中一句重要的歌詞內容。以純紫吳清心為靈魂人物的以諾歌唱音樂藝術文化團隊,在這個黑暗的世代,正在克服種種艱困地勇闖光明的路向,要帶領這個時代的人們在黑暗中劃出一道破口,讓光芒照耀,燃點人民新希望的曙光,越照越明亮,直至全球回歸浪漫的理想實現。 “愛心”、“公益”、“分享”是以諾陽光基金會及以諾文化傳播的核心文化,以諾的項目與使命包括:一)國家公益活動《為國謳歌》全國起動二)民族文化使命《浪漫的中華》環球巡演及三)國家民族任務《以愛之名唱響大美中國夢》下鄉獻愛心活動,加上為了配合我國新一代領導人全球戰略部署的是此活動《全球回歸浪漫香港起動》等,均是屬於愛國、愛民、愛地球的國家級、國際性和宇宙性高端事業。

純紫與吳清心去年12月在中國起動了為國謳歌公益巡演浪漫的中華--

福的惠州》,得到了國家機關中央媒體及各方鋪天蓋地持續兩個多月的報導及讚譽這次活動也正好在香港這裡舉行慶功宴感謝大家一同出席和祝賀這樣不可替代被譽為貼近國家新一代領導集體的治國理念和心聲的皇家御用音樂團隊兩位核心靈魂人物本港著名詞曲作家音樂製作人吳清心老師及國寶級歌唱家純紫小姐他們可謂是影響深遠的音樂家正在為國家為民族和為全人類地球村作出貢獻

 

純紫擁有非一般的天籟音色和音韻的結合可以挑戰宇宙最強音的歌藝成為地球上極少數具有靈性的真正天籟之音屬於中國的軟實力之一唱出和平友愛的中國信息到全世界為全球4500萬客屬人士為家鄉為香港為祖國及為本地樂壇爭光

純紫吳清心受讚譽愛國浪漫是永恆的主題http://ent.qianlong.com/2016/0104/242472.shtml

 

附注二

音樂救贖攜手傳遞愛的正能量:。。。而音樂家卻可以通過音樂演奏出一場無聲的教誨將愛傳遞給更多的人心中懷有愛的人創作出來的音樂往往可以帶給大家一場不同凡響的視聽感受在有限的創作時光中吳清心譜寫出了十幾首美妙動聽的音樂作品並迅速獲得了香港大眾的喜愛不僅如此專業領域也對吳清心創作的音樂給予了一致的贊許就像習主席在文藝工作座談會所說的那樣文學家藝術家只有在中國夢實踐中把自己當作群眾的忠實代言人耐得住寂寞才有可能創作出接地氣經得起時間考驗的精品

讓愛飛翔一場音樂知音的旅行吳清心和純紫他們正是用自己生命的積累和心血來創作了中國夢主旋律的系列文化歌曲

 http://www.newspaper365.org/yule/yinle/2014-12-17/10496.html

 

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