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按計劃有限公司 聯席董事

如果樓價跌三成

地產大亨估計,樓價年內會繼續調整,較高位調整幅度將達三成。此估計大致與市場上觀點最熊的大行分析相若,假設樓價一如有關估計下調三成,會有什麼影響?
 
參考中原指數,高位為去年9月的146.92,3月中指數為127.5,跌幅13.2%。如果以調整三成為目標價,指數應在103左右見底,即較現水平可能有19%左右的下調空間。當然,大亨也好,大行也好,預測都有一定前設,前設如果與預期不同,樓價調整的幅度自然也不同,三成云云,不應視作死指標,只宜視為──如果預期中的負面因素都出現,樓價便可能有如此跌幅。
 
回顧過去歷史,2008年金融海嘯後,樓價只下調22%左右即反彈,三成或以上的調整幅度要上溯至1997年亞洲金融風暴後的大跌市。樓價跌三成,以樓價400萬元的上車盤計,損失已是120萬元,可能已是「打工仔死慳死抵」多年的儲蓄,一個跌浪可以蒸發多年儲蓄,不可謂不驚嚇。
 
 
雖然驚嚇程度十足,但即使樓價跌足三成,對小業主及銀行體系的衝擊料會較以往多次風浪為低。以市場最憂慮的負資產問題來說,不少分析強調採用高成數按揭,物業較易成為負資產;但較少人留意到,近年以高成數按揭(包括按保、新盤一加二按等)入市的買家,負擔能力遠較過去為高。
 
過去一般銀行以「供款不逾月入五成」作為批核按揭的標準,即月入4萬元,申請樓按時,一般只要供款不逾2萬元,即可獲批按揭。其中盲點是銀行無從得悉申請人是否有其他未償還供款、也無從反映按息上升帶來的影響。
 
不過,上述問題近年都已陸續被處理;其中,信貸資料庫已加入按揭正面資料,銀行對申請人有多少未供滿的物業一目了然;壓力測試的引入,一定程度上保證了借款人的負擔能力。以高於八成的按揭為例,壓力測試標準比一般按揭更嚴格,具體而言,月入4萬元,借八成以上按揭,供款上限大約在1.6萬元左右,整體壓力不大,也預留一定空間應付利率回升的衝擊。
 
宏觀而言,由於風險管理機制改善,銀行近年新批按揭客戶供款負擔都偏低,在此情況下,樓價下跌三成,對個別業主及銀行體系的影響料較過去為輕。

所有評論

Daniel - 2016年04月02日 05:45

六八九熟港楼市,係人幣最大嘅换真銀(美金)窗口,人幣買起個A股市,正式軍票化,外滙吾收緊都吾得,最近有冇聽過深港通?户港通都怕好快吹長鷄了!

問题係吾彼中国人買港楼,真係講吾通,咁即係話六八九都睇楼市企定吾落了!

因為:

一)土地供應有排先可以追上需求及前十年減產,每日加百五,点顶?

二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。

三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!

四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。

五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。

五條件,除非有改,否則港楼價下降不多( 尤其是與人民幣相比較)  

亞難 - 2016年04月02日 08:00

唔買香港樓, 買港幣或美元保險都得 (最好是重點於投資那種). 有保險業朋友對我說過, 某國內中資銀行高級員工, 為全家人各買超過兩百萬美元的"退休生活保險", 是一次過供斷.

Daniel - 2016年04月02日 09:31

〘 亞難 :有保險業朋友對我說過, 某國內中資銀行高級員工, 為全家人各買超過兩百萬美元的"退休生活保險", 是一次過供斷. 〙
我消息吾太準,用人幣買投资美金保险,己受控制,因为咁即係外滙流出!
有冇人有资料呢?

Daniel - 2016年04月02日 09:33

〘 亞難 :有保險業朋友對我說過, 某國內中資銀行高級員工, 為全家人各買超過兩百萬美元的"退休生活保險", 是一次過供斷. 〙
咁咪係四人一家,八百萬美金?

亞難 - 2016年04月02日 09:53

Daniel 君, 真末見過強國人的霸氣, 八百萬美元, 算什麼呢, 聽講有廣東開平市一中銀經理, 在他家裡都找到過億人仔, 好像在臨處決前, 他說現時最遺憾是還末喝完家中的路易14 or 16. 真是好笑到令人難忘. 

平易近 - 2016年04月02日 14:24

香港回归了PK社团,选个PK大佬,要植入天津深圳模式,好难唔折堕。

 

地球生物 - 2016年04月02日 17:43

『樓價跌三成』?跌三成恁少有媽乂用咩?

我預O左跌九成九恁香港才回正軌!

QQKK - 2016年04月02日 17:51

 
地產大 籮柚公開唱淡樓價,話調整幅度將達三成, 咁佢地 D 樓仲洗出貨 ??
唔巧咁白豬喇 !! 地產大 籮柚咁講係想壓低地價/ 壓低補地價 !!!
XDDDDDDD !!!
 
地產大 籮柚會樓平三成 賣比你乎 ? 今晩yak 多2條大頭菜喇
 

平易近 - 2016年04月02日 17:58

讲跌三成的阿伯,现时无乜大型新盘推嘛。

新X,长X的元朗将军澳楼,都唔知点样出货啦。

QQKK - 2016年04月02日 18:57

至於話二十年來未有今日咁衰嘅超級大 籮柚比林本利踢爆話大 籮柚呢2年分拆重 組呀...........套現集豬咗2千幾只 eggs...........

家吓就來唱衰香港, 司馬超之心............ !!!
XDDDDDDDDD !!

JKwok9 - 2016年04月03日 13:53

嚟啲人講野都好信!

神又係佢!鬼又係佢!

「無邊個行業係好,我無見過香港市道咁嘅。以過去20年計…...今日賣樓情形,甚至是零售,是比較(2003年)沙士時更差。」但在旁的長和副主席李澤鉅打斷李嘉誠稱,「唔好講到咁差,只是比舊年差一啲。」

「對於樓市,他指出,年青人買樓、收入分期付款,「自住幾時買都無問題」」

https://www.thestandnews.com/finance/%E6%9D%8E%E5%98%89%E8%AA%A0-%E7%B6%...

靜靜一天 - 2016年04月04日 07:36

QQKK 講得好正! 個大有錢佬割禾菁之後就唱衰康港,好明顯...........。

平易近 - 2016年04月04日 15:43

我又不觉得是唱衰,事实上真系被人搞到愈来愈衰。

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