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按計劃有限公司 聯席董事

解讀銀行調整按息

多家銀行調整拆息按揭(H按)利率,由原來的H+1.7厘,下調至H+1.6厘,市場形容為減息;但是否減息,其實有一定討論空間。
 
從表面看,H+1.6厘的利率當然比H+1.7厘低,而以100萬元貸款計,0.1厘的息差,代表每100萬元貸款,每年利息支出減少約1000元,說是減息似無不妥。但需要留意,不少銀行有為H+1.7厘的H按組合提供存款掛鈎戶口,可獲等同按息的存款利率,存款上限為未償還貸款一半。以近日一個月拆息0.23厘,按息H+1.7厘計,其實只要存入5.2萬元左右,一年利息收入已是1000元。兩種按揭條件比較下,何者實際利息支出較低,主要視乎借款人本身有多少現金儲備而定。
 
截至目前為止,客戶只能在H+1.6厘的按揭戶口,以及H+1.7厘按息連存款掛鈎戶口中二擇其一。在銀行角度而言,提供H+1.6厘的按息而不同時提供存款掛鈎戶口,賺取的息差其實不一定減少。
 
 
或刺激轉按增加
 
對大市來說,H按利率輕微下調,刺激準買家入市的作用未必太大。但對於數年前入市的小業主來說,卻可能觸發他們轉按的意欲。
 
2012年初至2013年中,銀行較不積極推出H按,其時新批按揭中,八至九成為P按,利率一般為2.15厘。2013年中起,銀行開始下調H按利率,H按比重於2014年2月再度反超P按,當時H按利率一般為H+1.7厘,至2015年,才有銀行為H按提供存款掛鈎組合。簡單來說,銀行推出H+1.6厘的按息,未必足以吸引大批準買家入市,但對在2012至2014年取用按揭的業主,卻足以吸引他們考慮轉按。
 
今年以來一、二手樓市成交淡靜,1及2月成交量只有去年同期三成,暫時亦難見樓市成交量有大幅上升的條件,目前銀行在賬面上輕微調整H按利率,目標可能較偏重在吸引轉按客戶。
 
對於過去數年入市、按息又略高於現有水平的業主,如果供款紀錄良好、物業估值可配合、罰息期已過,轉按亦不失為慳息的選項。
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