葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

銀主盤與樓市

早前有評論估計,在樓價下調和經濟放緩的情況下,年內銀主盤會大幅增加。碰巧上星期拍賣場出現幾宗平價銀主盤,成交價較二手價低一截,更令人憂慮銀主盤增加會進一步推低樓價。究竟銀主盤由何而來?對樓市又有何影響?
 
所謂銀主盤,一般是指按揭借款人借入按揭後違約,結果銀行收回抵押物業,出售抵債;如果經濟環境持續低迷,眾多自住小業主無力償還按揭貸款,自然會觸發更多銀行收樓個案。
 
另一種情況是,銀行主動call loan(要求借款人償還部分或全部貸款),當借款人無法按要求還款,銀行收回物業。
 
不論是那一種情況,銀行收回放售的物業,即坊間說的「銀主盤」,多多少少都會被標籤,成交價一般較同類型二手成交為低(銀主盤被標籤的理由很多,玄學上的原因是單位成為銀主盤,風水地運欠佳;實際上的理由是銀主盤可能丟空一段時間,保養可能較一般二手單位為差;而原業主往往有其他債務,如以有關物業作登記地址,承接物業的新買家可能受追債滋擾等)。在二手成交量偏低的情況下,少量低價成交的銀主盤,可能會進一步推低樓價。
 
 
現階段銀主盤源於投資者超借
 
值得留意的是,暫時來看,目前銀主盤原業主都以投資者為主,尚未波及自住的小業主。投資者的物業較易或較快成為銀主盤,背後有眾多原因。部分投資者入市後因物業升值,將之視為提款機,不斷加按,甚至以債冚債,到了樓價見頂回落,無從加按後,物業被收回,是近期銀主盤出現的原因之一。
 
相對而言,自住業主的按揭槓桿有限,正規的高成數按揭有較多限制,包括更嚴格的壓力測試等,除非經濟環境全面惡化,否則小業主較低機會斷供。或者可以說,有較強還款能力或較強還款紀律的用家較少以多重按揭套現,有此需要的,往往是投資者。從事二按的財務公司,處於一個逆向選擇的處境──潛在客戶都有較高違約風險,風險反映在利率上,按息一定較高;而較高的按息反過來又可能在經濟環境轉差時,帶來更高的違約可能。
 
討論至此,大家應該明白,為何金管局的逆周期措施,大部分都針對非自用按揭;反過來亦可以說,由於監管措施早於2009年已逐步落實,投資者借取按揭的規模受限,銀主盤為樓價帶來的衝擊,應該較上一周期溫和。
只有登入後或登記成為會員才能發表意見

版規:

  1. 網站編輯或網站作家開題,網友可回應。回應必須貼題,請勿重覆;勿發表誹謗,人身攻擊或不雅內容。
  2. 網站編輯有權發表或不發表網友張貼的內容。(請參閱議論守則)
  3. 開題之網友可編輯其在過去7天內發表之論題,或刪除相關回應。

查閱 FAQ

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。