王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

給用家的留言──應用篇

早前筆者提到,現行負資產的定義,主要由銀行利益出發。而物業成為負資產,對業主來說當然不是好消息,現實問題就現實地面對,小業主如何應對?
 
小業主用家在樓價高峰時購入單位,如果打算長期持有的話,根本不應過分在意短期的價格走勢。說到底,除非樓價只升不跌,又或完全禁絕物業按揭,否則負資產可視為周期現象,問題在置業時「無咁大個頭,戴咁大頂帽」,目前就要準備,如何將衝擊減至最低。
 
投資者充斥的波動
 
宏觀而言,在收緊按揭及加徵多項印花稅後,樓市中投資者的比重已大幅減少。1997年每月有近1.5萬宗住宅成交,2015年數字是4808宗,成交量下跌67%。2016年至今,成交量比去年同期仍見下跌。大膽估計,上一個高峰期有六成住宅成交涉及投資成分,而當前估計涉及投資成分的交易不足兩成。須知這四成的增多或減少,是會為樓市帶以倍計的波動。
 
用家與投資者對待負資產的態度亦完全不同,後者見勢色不對,較傾向於止蝕離場,可能為銀行帶來實際損失;而前者除非走投無路,否則會傾向繼續供款。在樓市以用家主導的情況下,負資產出現,對銀行體系的影響其實極為有限。不少人擔心負資產重現,可能促使投資者止蝕放盤,推動樓價進一步下跌;但按揭指引收緊多年,估計此方面的影響已遠不及過去的周期。
 
 
基本步:管理好個人信貸紀錄及工作熱誠的回歸
 
當物業成為負資產,一時三刻難以改變,建議小業主可以留意以下幾點:
 
首先準期還款,連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口,會引起銀行特別留意,持續出現遲供紀錄,銀行便有更大動機要求提早還款,更會為未來申請其他貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日,借款人要緊記:信貸紀錄是跟一世的,不值得因為一時遺漏或任性,而令信貸評級下跌。
 
其次,是盡量減少消費性貸款(減少消費在宏觀層面不利經濟增長,但在經濟下行之時仍鼓吹消費,是推人去死,筆者有所不為);例如以信用卡購物並只付最低還款。須知道信用卡利率動輒30多厘,是按揭貸款利息的10多倍。以錢的成本計,身上多負一萬元信用卡欠款,相當於多欠10多萬元的按揭。減少不必要的消費貸款,可能的話,增加儲蓄,即使未來加息,都有餘裕作出應對。
 
另外一個建議是努力工作,經濟增長放緩,平均薪金可能難見明顯升幅,但反過來想,打工仔更應努力工作,保住職位,有穩定的收入才可安然應對負資產。心存僥倖,望在投資市場有所斬獲,有可能就如大部分人的經驗「愈窮愈見鬼」!
 
至於那些現在已入市,卻仍留下較多手頭資金的用家,即使物業成為負資產,但已處於進可攻退可守的有利形勢:如果認定資產價格會進一步調整,利率又會持續上升,可以考慮以手上現金進行部分還款,減低負擔及每月支出。如果發現樓價整固後再回升軌,手上的資金便有更大的運用彈性。須知在困難時期借錢,是一個事倍功半的作業,有備用資金在手是名符其實的上上簽。
 
33個月的護身符
 
當然,以上建議主要由用家角度考慮,至於那些運用高按揭槓桿入市的投資者,本身已屬藝高人膽大,便不在本文討論之列。
 
又要增加儲蓄,同時減少消費,還要每個月緊盯供款日的存款,以備準期還款。這裏牽涉了一套有「紀律」的涵養,用近期流行的講法:市民不可「用自己的方法」去供樓,一切都是有規有距的!
 
說來說去就是勒緊褲頭,或者用家也會問,究竟緊日子要過多久?其實日子是可以計算的,參考上一個周期的數據,以上次惡劣的情況計,可能維持33個月;而本周期的內在基本因素有所改善,苦日子可能不會長達33個月。如果小業主已有充份儲備,預期可應付未來33個月的緊日子,估計可平穩渡過。至於「33個月緊日子」的推算從可而來,稍後再談。
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