王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

樓市的主流意見?

官方及私人的指數雖然都反映樓價自高位下調一成多後開始企穩,但主流意見(包括媒體)似乎仍認定樓價仍會反覆向下,某大行更估計樓價仍會跌三、四成。筆者嘗試看看兩個主要外圍因素,再回頭審視我們日常接觸普遍的樓市看法。

說主流意見認定樓價向下,可由幾則按揭新聞看出端倪:負資產宗數破千宗、樓按年期貼近歷史高位、發展商為一手新盤推出免壓測、只供息的按揭、財務公 司把手上按揭資產打包轉手。以上按揭市場上的幾個發展,無一例外被媒體演繹為樓市凶兆;負資產等同壞賬、按揭年期長反映借盡的情况、發展商要用特製按揭催 促入市顯示清貨需要和財務公司亂做按揭制造次按風暴等。

目前的樓價無疑偏高,樓價的調整,似乎已觸發部分過去觀望的買家入市。在任何角度看,由高位回落一成多的樓價仍屬偏高,但市場心理似乎已開始接受此 水平的樓價。偏高樓價在港已歷時多年,其中成因可能是本地供應問題、外來買家的因素、外圍量寬的影響和超低息的造就。種種可能和原因當中,筆者相信,美國 和中國兩者皆有着主宰的份量,今次先談美國因素。

美國因素

美國去年退市,年初加了一次息,數月前聯儲局主席耶倫預期在「未來數月」再加息。結果數月過去,美息維持不變,以利率期貨看,似乎大家都不預期美息 能有大升空間。一般分析指聯儲局未能按步加息,原因是新公布的就業數據轉差;新增職位數據不理想,自然是聯儲局對加息轉趨審慎的原因之一。但與勞動市場互 扣的其實是整體營商和投資市場的環境卻一直在變。

近期美國股市有一個罕見的集體現象:眾多上市企業股東都在回購公司股份。說他們看好後市,他們卻沒有把資金用於擴充業務;說他們看淡後市,卻用真金 白銀回購公司股份,讓股價堅實。說來說去,就是一眾股東找不到比回購公司股票更好的投資。本來有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場,看好看淡就是自由市場的特 性,一家半家企業股東回購股份,可能只是個別事件;目前的情況卻是大量企業都在回購公司股份,原因何在?

出現普遍回購的原因,可能與股東認定聯儲局接受不了股票市場價格大跌有關:聯儲局延續低息政策,表面上在穩定就業市場,但內裏的目標,就是指向「不 容許美股大跌,影響財富效應從而推低消費」。每次聯儲局暗示要加息,股市下跌,主席耶倫便按兵不動,更是坐實聯儲局「保持財富效應>刺激消 費>維持就業市場」的策略。支持股市去保消費和就業,於2015年的中國A股也發生過,只是手法略有不同、對自由市場的認知有落差而已,並不是什麼 創新做法。

市場既然認為聯儲局不容股市大跌,股東回購公司股份便是相對風險不高、穩回報的作為,與其冒險擴大投資,不如買自己公司股票穩陣。

央行政策市下的資產市場

由國際環境看,歐日加碼推出量寬,應該是美國退市而加息的良機;反正熱錢仍然四處流竄,聯儲局收水,只要有人持續放水,美國企業仍有平價融資渠道。 此中道理就是「有人頂檔、早走早着。」因此耶倫幾年前已在叫嚷加息、退市,只是通縮陰霾一直在糾纏;然而,歐日最近再推負利率,這代表美國其實毋須急於加 息,因為那「頂檔的人」將會由短工變長工!在此情況下,預期未來美息上升不會急,步伐也不會大。

再進一步看歐日央行的政策,是明確以防止通縮為要務,在各國聯手下,未來一段時間將可能在溫和通脹的機會較高。如果大環境是溫和通脹、相對低息,對資產價格的預測便不宜過於悲觀。

過去3年,不時聽到市場分析指美股見頂,說了幾年,美股仍是在高位運行,這些分析雖然沒有錯、但也沒有對,如果市民聽了而去沽美股,這是市民的演 繹。美股的高價位、高P/E在在反映今天是「央行政策市」,類似的情況也在本地樓市出現,樓價見頂的分析說了幾年,目前較高峰稍回仍是在高位運行。

說到底,升升跌跌的預測誰都會說,「估市」欠了具體時間,不過是泛泛之言,無太大參考價值。當然,今時今日除美國因素外,中國也不容忽略。左看右看,中國因素亦是最難拿捏的。至於此對本地樓市有何影響,稍後再談。

所有評論

Daniel - 2016年06月18日 07:25

〘 升升跌跌的預測誰都會說,「估市」欠了具體時間,不過是泛泛之言,無太大參考價值。當然,今時今日除美國因素外,中國也不容忽略。左看右看,中國因素亦是最難拿捏的。   〙

六八九都睇楼市企定吾落了!因為:

一)土地供應有排先可以追上需求及前十年減產,每日加百五,点顶?

二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。

三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!

四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。

五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。

五條件,除非有改,否則港楼價下降不多( 尤其是與人民幣相比較)  

http://forum.hkej.com/node/132552

〘 短短兩年間,已有1.5萬億至1.9萬億美元資金流出中國,相當於2014年GDP的15%至18%的,情況非常嚴峻。 〙

JKwok9 - 2016年06月19日 09:50

說到底,是人的貪念掩蓋了理智及良知。
大企業不務正業,借平錢托股價兼派息,係最差最自私的做法。
擺明就係騙局,揾小股民笨。
不論股巿樓巿,人人都想在爆煲前離場。
世事邊有咁理想。

 

PBrega - 2016年06月19日 21:57

哈哈哈哈哈!

如果香港有個乜冬瓜豆腐,蝗蟲來唔到,港人鳥獸散,資金流唔出,聯匯被狙擊。聯儲要加息,銀行要砍倉,業主無彈藥,睇你仆幾直?

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