呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

沿圖論勢:港樓價2018-19年終極一跌

那麼,觸發香港樓價於2018至2019年可能暴跌並且完成M形最後走勢的因由何在?

一句據稱來自愛因斯坦的名言──「瘋狂就是將同一件事情重複又重複地做,卻期待得到不同的結果」(Insanity is doing the same thing over and over again and expecting different results),來形容目前央行們的瘋狂放水行動,可謂十分貼切。

自2007至08年金融海嘯後,央行們(日本央行更早在上世紀九十年代已開始大規模放水)的量寬一個接一個,規模一個比一個大,措施除了大幅推高資產價格外(尤其債券市場),對刺激實體經濟效用不大,已是有目共睹。而且,連串放水行動不但令整體經濟的多個層面包括企業和政府,換來一身債外,更令環球經濟面對一個前所未有兼規模龐大的債券和信貸泡沫。

根據國際清算銀行(BIS)數據,截至去年底,多個主要工業國家及地區的非金融機構(包括政府)信貸佔GDP比率,均較2008年底上升12至106個百分點【圖3】。換言之,自2008年金融海嘯以來,多個主要國家或地區的信貸增長,增速一直較經濟為快。

更瘋狂的是,環球信貸市場水淹的程度,竟有近11萬億美元的定息債券屬於負利息,佔逾四分一的比重。而在G10國債息率中,除了美國外,其餘國家有達八至九成以上流通中的國債屬於負孳息率。此外,在不斷量寬買債下,主要央行持有其國債的流通量,比重介乎25%至40%,且隨着央行繼續加碼量寬,比重將進一步攀升。

無論如何,從以上種種分析,足見目前環球債市(不論企業債、高息債或國債市場)泡沫已若隱若現。央行們目前不斷加碼再量寬,猶如把投資者推向信心崩潰的臨界點,未來將可能對環球金融市場帶來前所未有的衝擊;其中,與本港樓市有關的,極可能是最終引致大量資金撤出債券(國債)市場,轉投股市或其他有形資產上(初期還可能包括物業);惟這樣的資金流向轉變,意味投資者大量拋售債券,令債息顯著抽升,情況猶如每次聯儲局推出新一輪量寬時,美國國債孳息顯著抽升般,惟幅度勢必更大。

完成M形走勢暴瀉

正如去年本欄分析,根據過去近35年的數據顯示,美國10年期國債孳息與本港樓價明顯呈逆向非線性的關係【圖4】;若債券市場因央行不斷量寬出現前述的信心崩潰,目前處於歷史低位邊緣的債息,便有機會顯著攀升,屆時本港樓價承受的壓力不言而喻。事實上,從【圖4】的迴歸線可見,若美國10年期國債孳息由現水平飆升至4%,樓價指數便會下挫約100點,較現水平挫逾六成。

總括而言,香港樓價自2014年開始,可能已展開M形的走勢,目前正處中期調整階段。稍後,若聯儲局再度推出新一輪量寬(QE4),預料可帶動樓價重展升浪。然而,由於辣招和供應量飆升等因素,預料這輪反彈浪未必可大幅拋離前歷史高位。最後,由於信貸泡沫可能爆破之故,令債息顯著飆升,造成香港樓價出現終極一跌,並完成M形的走勢形態,時為2018至2019年。

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所有評論

Daniel - 2016年07月14日 14:57

 
〘 與本港樓市有關的,極可能是最終引致大量資金撤出債券(國債)市場,轉投股市或其他有形資產上(初期還可能包括物業);惟這樣的資金流向轉變,意味投資者大量拋售債券,令債息顯著抽升,情況猶如每次聯儲局推出新一輪量寬時,美國國債孳息顯著抽升般,惟幅度勢必更大。 〙

六八九都睇楼市企定吾落了!

因為:

一)土地供應有排先可以追上需求及前十年減產,每日加百五,点顶?

二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。

三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!

四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。

五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。

五條件,除非有改,否則港楼價下降不多( 尤其是與人民幣相比較)

 
g

gloria.szewan2121 - 2016年12月22日 11:32

感謝呂梓毅老師常有佳作!

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