葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

四不像的港人港地

香港首個港人港地項目應市,銷售成績理想,引起市場較大迴響的,卻是發展商一句:「特首推岀港人港地只考慮讓港人優先買樓,並無要求以合理價錢售予港人。」坦白的背後,也折射近年房屋政策處於混亂狀態。對買家來說,更要留意購買此類「試驗項目」的代價。

本屆政府落力於增加房屋供應,以單位供應量及推出的新計劃數量而言,成績似乎甚為可觀。不但私樓落成量增加,資助房屋除原有的居屋外,又有針對低入 息居民需求的綠置居、針對低收入非公屋輪候冊人士的白居二,以及針對較高收入家庭的市建局資助房屋;在私人供應上,又推出限制只供港人購買的港人港地政 策,似乎已在各方面照顧市民所需。

不過,仔細一看,新供應上升,似乎以迷你單位為主。新盤百餘呎的開放式單位,面積僅及過往上車盤面積的一半。新供應數字增加背後,似乎是以犧牲單位 面積而來;同樣,綠置居、港人港地和高級資助房屋等,似乎名目繁多,涵蓋不同財力家庭的置業需要。但認真看,幾個計劃都只涉及單一項目,實際效用不大之 餘,也會影響單位未來的轉售彈性。

以港人港地為例,賣地時加入只許港人購買條款,立意是避免外來購買力推高樓價。但至今僅有一幅地皮附加有關條件出售,對減低外來購買力的作用有限之餘,卻增加單位未來的轉售和出租限制。

在買賣上,項目未來30年只可轉售予香港人,連轉讓予公司亦不可。在按揭上,地政總署規定,港人港地項目購買人或業主須向指明機構承造按揭,避免藉信貸違約而轉讓予非香港永久性居民。暫時而言,指明機構僅指銀行,如買家需承造高成數按揭,只可考慮按揭保險一途。

現實中除了按揭保險,市場也有銀行夥拍按揭公司提供高成數按揭,而地政總署的規定,直接限制了買家的按揭選擇;其次,買家購入物業後,不可以憑物業取得財務公司按揭,明顯減低了業主的理財彈性。

一般人對財務公司的刻板印象是貸款利率較高;但在高息之外,無容置疑財務公司批核貸款的彈性較銀行高。港人港地限制業主只可把物業抵押予銀行,其實 已經影響業主的資產運用自由。準備考慮購買此類單位時,除了要計算未來物業只可轉讓予港人的限制,對按揭上的限制亦宜有所了解。

所有評論

PBrega - 2016年09月10日 15:45

講一套,做一套,還有例外嗎?

PBrega - 2016年09月10日 15:57

港人要港樓,但是,有了港樓後就沒有港獨了。
沒有港獨,68狗變成莫须有,如何連任?

ray1129 - 2016年09月10日 15:59

四不像的政府自然是弄些四不像的政策。
 
中共接手這個殖民政權,東施效顰,非驢非馬。既不想給香港人兌現當年為求穩住主權移交局面的民主自治回歸的承諾,又希望能維持香港的特殊金融緩衝的地位;中共內部各派既希望能繼續利用這特殊「殖民地」搵著數,故又不想香港太快跟中国大陸接軌。
 
在「基本法」2047年期滿前,中共不同派別都會設法在此搵著數,故這個有期限的殖民政權就越趨四不像,任何矛盾荒謬的事都會發生。
 
人喜歡問「人類為何會重複犯錯」,我想其中的一個原因可能是這樣,人通常都是習慣了在大錯已成,失去珍愛之後,才會不得已地面對事實,然後追悔懊惱。
 
 

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QQKK - 2016年09月10日 17:33

㥢如强国領導咁, 呢D是政績工程, 做給領導看的 !

港人港地 => 本土主義

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