安格斯's 的頭像

《信報》專欄作家.樹仁大學《問出個未來》節目監製主持

五萬元上車做業主

    房屋署公佈,建議低於市價40%,呎價約5,700元,發售全港首個「綠置居」計劃屋苑,位於新蒲崗的景泰苑,只供綠表居民。下月接受合資格人士申請,明年初揀樓,約年中落成。

    景泰苑單位普遍面積,介乎200-500呎之間,拿最細單位作參考,以目前銀行供款利息及年期計算,申請者只需「放低5萬」作首期,月供5千餘元,即可成為業主。
 
    以最近綠表家庭的月入中位數推算,供樓負擔四成左右,距離銀行五成的壓力測試,雖然還有距離,但聯儲局加息期無可避免。假設未來3-5年,息口上升200點子,而收入無從增加的話,供樓將響起預警,不可不察也。
 
    景泰苑不遠的同區「港人港地」私樓啟德1號,上月以貼市價,每呎約1.4萬推售,反應空前熱熾。雖說對象截然不同,但綠置居的造價,會否動搖置業者信心呢﹖
 
    親友經常問安格斯,這個樓盤抵買嗎﹖那個樓盤有否投資價值﹖樓市見底了嗎﹖由於每個人入市的原意不同,背景不同,財政能力也不同,委實難以回答。不過,有一點本人非常認同的是,大孖沙們在傳媒面前,三番四次強調,「麵粉」價還未看到有減少的份兒,而發展商亦要尋求合理回報,因此「麵包」價大幅回落的機會仍欠奉。
 
    只要大家用心找找資料,簡略計算一下,每個樓盤的發展成本,加上利潤,應該不難得出一個數字來。將此結果,與發售價對比一下,大概知道目前入市水位,值博率到底如何。
 
    當然,購入長期自住,而非投資出租,首要擔心的莫過於按偈供款。未來十年八載的世界,天曉得呢﹖
 
*圖片來源:信報
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