葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 執行董事

「超額」按揭回贈

部分銀行為吸引按揭客戶,向借款人提供高於貸款額1%的現金回贈。此類安排,技術上沒有違反按揭指引,但並非適合每一個借款人。

現時按揭市場的慣例,借款人成功向銀行申請按揭,可獲銀行提供相當於貸款額1%的現金回贈:借款100萬元,現金回贈可達1萬元。

數目看來不多,但考慮到現時新造按息只約1.6厘水平,即100萬元貸款,銀行首年收取利息不足1.6萬元,而在銀行分銀未收時,已要先向客戶回贈1萬元,按揭業務競爭之激烈可見一斑。

現時一般人的理解,銀行按揭現金回贈1%的「上限」出於金管局指引;此理解不完全正確。金管局在2012年就按揭現金回贈發出指引,認為現金回贈不 應過度,否則有違按揭風險指引,因此若果現金回贈金額超過住宅按揭貸款額的1%,在計算按揭成數時,必須將整筆回贈金額包括在貸款額內。

換言之,銀行即使提供多於貸款額1%的回贈,也沒有違規---只要在計算按揭成數時,將「整筆」回贈計入貸款額內。

舉例而言,一個1000萬元的物業,銀行根據現時標準按揭成數上限,批出500萬元按揭,並提供5萬元回贈,完全合符規定。

如果借款額是490萬元,銀行提供5.5萬元的回贈,計算按揭成數時,總貸款額便要算成495.5萬元,也一樣沒有違反指引。換言之,對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶,銀行其實有一定彈性提供略高的現金回贈。

對買家來說,有關安排並沒有明顯好處:如果要取得較高的回贈,代價是多付首期,而且多付的首期金額,可能較多獲的回贈更高,以上述例子而言,借款人「額外」取得5000元的回贈,但卻要多付4萬多元的首期,並不化算。

不過,對本來不打算「借足」的客戶,例如原有按揭未償還金額偏低的轉按客戶來說,有關安排無疑有一定吸引力。銀行推出類似回贈,亦由側面說明轉按市場仍是各方着力爭奪市佔率的戰場。

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PBrega - 2016年09月24日 10:44

惡性競爭,帶來惡性後果,經濟一厥不振。

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