王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

轉個角度的「醒覺市」

港府加辣後,部分資金轉投印花稅較相宜的車位,推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以約900萬元成交,有指價錢都可以買一個太古城單位。此是典型的本土視野,以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到,其實市場有大批買家,衡量價值的座標體系完全不同。
 
過去投資地產的資金集中在住宅,令住宅物業的租金回報率較車位低,近日資金追捧車位,令車位租金回報率開始下跌,平均只有2、3厘水平。以本地視野看,投資車位的吸引力開始下跌。問題是,換一個視角,結論可能完全不一樣。
 
假設你是來自內地的投資者,你偏好投資房地產,考慮租金回報時,你比較的回報率,便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市,例如北京和上海,住宅租金回報率只有約一厘。座標一轉,香港的車位、以及單位的回報率,看來便相當吸引。更重要的是,資金來港,可能意不在租金回報──雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調,但對很多內地人來說,香港仍然有莫大吸引力──資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置等、空氣污染問題比北方好得多。港人習慣擁有或視為平常的制度優勢;內地人雖不喧諸於口,卻甘之如飴。
 
新港人遍及全階層
 
當然,港府加辣後,內地人在香港購置住宅,印花稅支出高達樓價30%,不可謂不高。但需留意,有大量新香港人已經取得永久居民身份,置業毋須付高額稅費;不過,他們的視野和衡量價值的座標,卻是一時三刻難以改變。
 
究竟香港有幾多新香港人,答案視乎定義會有不同。新香港人一詞,出自2013年《人民日報》海外版,當時《人民日報》指香港有四成人口是新香港人,其定義大概是指「不是在香港出生、而是由大陸移居」總人口。一般港人日常用語,將1997年主權移交後移入的稱為新香港人,保守估計,佔人口比率大概在八分一左右。
 
過去移入人口以單程證最多,每日上限150人,一年平均4萬至5萬人,20年下來大概100萬人。一般認為由此途徑入境的,以較低收入人口為主。他們住屋需求的壓力,集中在公屋或劏房;未必對私樓樓價有直接影響。
 
不過,2003年後,港府與中國政府達成協議,以輸入優秀人才方式刺激經濟;同時港府亦推出投資移民計劃,吸引外來投資。前者由最初的設計已是吸引內地專才到港工作;後者原則上並非針對中國投資者而設,但最終97%成功申請者為中國公民。
 
優材計劃由2003年起實施,至2015年底,累積共83685名內地人才由此途徑來港。單計2015年,有10861人已經來港,住滿7年即可申請為永久居民。此類外來人口來港,會即時增加私人住宅的租或買需求。投資移民計劃於2015年終止接受申請,至2016年6月,有29366宗申請獲批,其中28564宗獲批個案為已取得外國居留權的中國籍人士。此類外來投資移民的住屋需求應該集中在豪宅類物業。
 
本地大學1998年起開始招收內地生,2008年港府推出非本地畢業生留港/回港就業安排,中國內地來港畢業生可留港12個月,有工作的話可持續留港,住滿7年(就讀本地大學的年份亦計在內)即可申請為永久居民。2015年港府估計已有16萬人由此居留香港。
 
上述的專才和本地大學的內地生,有多少人最終會留下長期定居,難以估計,但他們在港工作和留學,已經即時增加住屋需要,未來如決定定居,亦將進一步推高私樓需求。
 
排外的時效謬誤
 
最後也要考慮一批另類的香港人,法律上在香港出生的華人就是永久居民,2004至2012年有近19萬父母均非香港人的雙非嬰在香港出生,其後港府以行政手段減少內地孕婦來港,數字才告下跌。此批雙非嬰定義上是香港人,但其父母卻非港人。未來他們卻可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯,在大陸都是中產階層;此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。
 
有人說,眾多專材和投資計劃,加上內地生留港,背後有政治原因,是耶非耶,可另外討論。單純由經濟角度考慮,內地移民為人口增長主要來源的情況已成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交,在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時,人口結構的變化已是難以忽略的因素。
 
過去10年,新香港人數量大幅增加,相信只是開始,在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所以今天港獨排外被廣泛認為只是偽命題,筆者認為,真正原因不在於獨立可不可能、成不成事。而是一葉輕舟的時不予我,一切都不復返罷了!站在現實主義立場,如其港獨,不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對?
 

所有評論

PBrega - 2016年12月17日 02:49

哈哈哈哈哈哈哈!
香港有這麼多内地的專才和高科技人才,入口專才政策亦經過13年之久,怎麼一件象樣的高科技產品都弄不出來?
可能,香港入口的不是專才?是奴才?是廢才?

PBrega - 2016年12月17日 02:52

或者是洗錢專才?水貨奴才?炒樓廢才?

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eddybb - 2016年12月17日 07:53

對,香江無高科技人才,正如王抵死話齋,香港只有影印機,只有 cheap 精。

七月星 - 2016年12月17日 12:28

大陸影印技術更powerful! 香港無得fight!

 

現在香港已經沒淨幾樣嘢可以同大陸fight的了. 幾乎上是大陸人話晒事. 所以香港cheap, 即大陸cheap. 香港若有大件事, 大陸將有特大大件事. 

 

香港, 成是英國, 敗卻是大陸! 唉! 無眼睇!

PBrega - 2016年12月17日 13:51

香港cheap,到底幾cheap?
13億支那蝗民瘋狂湧來香港,搶樓、搶地、搶奶粉、搶生仔、搶做雞。

靜靜一天 - 2016年12月17日 16:49

影印你個死人頭! 全部 iCloud,去雲端咪有晒囉!鄉下人。

靜靜一天 - 2016年12月17日 16:50

王迪史老土啫!信王迪史,巨螂更土!

無求劍客 - 2016年12月18日 04:58

PB支那太郎,早安,或晚上好。

劍客可能每天都要提你: 來說支那者,便是支那人。

看語文背景,太郎應該是受過中文教育,勞煩閣下申報你的架仔身份。

PBrega - 2016年12月18日 07:51

賤客扮華僑?什麼是華僑?支那蝗民被輸出的奴才!
支那蝗国输送很多奴才來香江,改稱為磚才。
華僑奴才在外撈不到銀者,亦移個屁股來香江,放臭臭。
哈哈哈哈哈!
所以現在是臭肛。

無求劍客 - 2016年12月18日 08:06

PB支那太郎,PB支那太郎,

哈哈, 你既天真,又可憐。你爸爸是架仔?或者,媽媽是滷味強人? 劍客不會歧視雜種。

PBrega - 2016年12月18日 08:49

死頂樓市,頂死樓市,樓市GDP,樓市RIP?

L

Liberphile - 2016年12月18日 13:27

Fencer, It sounds like you have been sodomized by some Japs before and are still struggling to deal with post-traumatic anal stress disorder.  

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