呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

沿圖論勢:樓市料年底完成M形雙頂走勢

踏入2017年,市場對今年樓市看法頗為分歧,惟筆者相信今年樓價的升勢未歇(儘管升幅溫和),至今年較後時間才出現上升拐點(即見頂回落)。今期筆者將從息口、一手供應和樓市(市寬)指標,與讀者探討今年樓市的表現。

特區政府雖於去年11月底推出「加辣」措施,但並未有窒礙樓價升勢,差餉物業估價署公布截至去年11月私人住宅樓價指數,攀升至306.6點,超越2015年9月錄得的高位,再創歷史新高。

「辣招」是否對抑制樓價升勢完全無法產生作用,仍待觀察,但有分析認為,今年美國聯儲局將加息,加上一手供應顯著上升,料對樓價帶來壓力。是耶?非耶?

實質按息仍屬偏低

首先,息口方面。正如本欄以往分析已指出,息口變化對樓價帶來多大影響,很大程度視乎實質按息(即按揭息率扣減通脹)的水平【圖1;註1】。從【圖1】可見,自2010年至去年第三季,香港實質按息大致維持負水平之下,某程度支撐着樓價,尤其細價樓在過去6年保持強勢表現。

雖然息率已進入上升周期,惟弔詭的地方是,聯儲局加息步伐料加快(年內加息3次或以上機會存在;【註2】),但與此同時,通脹升溫的壓力同樣存在;故此,即使今年聯儲局「積極」加息令實質按息回升,惟部分上升空間可能會被通脹升溫所抵消。

再者,縱使今年香港通脹維持現有水平不變(約1.2%),並假設年內加息3次,實質按息水平仍屬偏低(不足2厘),暫時未必對樓價帶來太大壓力(市場氣氛則作別論)。反之,讀者須密切留意美國長期債息何時向上突破3厘的牛熊分水嶺。

其次,一手樓宇供應方面。根據運輸及房屋局最新數字,未來3至4年私樓潛在供應多達9.2萬伙,是有紀錄以來新高。潛在供應大幅上升,當然對未來樓價走勢帶來壓力,但正如以往分析指出,施工住宅數目與落成數量(相當於最遲可應市的數量;假設發展商不長時間囤積現樓)存在滯後因素。

按歷年兩者的關係,後者領先前者2至4年;不過,隨着樓花期延長,近年滯後情況約為兩年時間。若按此推算,樓宇供應將在2017年底或2018年初開始顯著增加(【圖2】;2016年第一季私人住宅已施工數量高達13300伙),屆時相信此因素才會對樓價造成較大壓力。某程度這亦是其中一個原因,令筆者推測香港樓價於2018至2019年才出現較明顯回落,甚至終極一跌。

再者,一手樓實質銷售的變化與樓價關係更為密切。目前12個月累計一手樓買賣涉及金額的按年變化(以下簡稱「一手樓銷售金額變化」),截至去年底只上升16%;從歷年關係來看,「一手樓銷售金額變化」往往要回升約90%或更高水平,即意味大量購買力被一手樓所吸納,樓價的升勢才會出現逆轉【圖3】。按以往「一手樓銷售金額變化」回升速度推算,所需時間至少要6個多月。

換言之,從一手樓銷售數據看,樓價似乎尚有進一步上升空間,待一手樓銷售活動吸納一定購買力後,才有較大回調壓力。

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