葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

按息上升 更難減辣

市場估計,今年本地利率將隨美息回升。坊間一直有意見認為,過去港府推出多項樓市辣招,萬一樓價回落,港府單是收招或減辣,已可刺激成交回升。但必須留意,基於種種原因,2017年辣招維持的機會應該較高。
 
第一個原因是政治:現任特首梁振英不爭取連任,任期只餘半年,已有類似看守政府的感覺;除非樓價於半年內有大幅波動,否則再出辣招或收招的機會都較低。新一屆政府於7月1日就任,觀乎近期民調,除了政治,民生議題仍以住屋最受市民關注;一眾特首參選人如無意外仍會為解決房屋問題許下不同承諾──例如令港人可購入較易負擔的物業。
 
在此情況下,即使樓價於上半年出現較明顯調整,例如10%至15%,新特首於下半年亦難撤招。皆因樓價稍跌便收招,等同向市場發出訊號──港府不希望樓價下跌。新特首不論是誰,恐怕都不願一上場就被指違背承諾;由政治角度考慮,估計今年一眾辣招維持不變的可能性較高。
 
另一方面,在壓力測試推出後,近年入市的買家,實際樓按負擔偏低,一直維持在35%至36%水平;一般估計,在按息上升初期,樓價未必會有明顯調整。不過,港府一直着重的中等收入家庭「按揭與收入比率」卻會因為按息上升增加。
 
2016年9月「按揭與收入比率」為59%,意思是「假設」一個中等入息家庭,以市價購入一個45方米單位,並七成樓按、20年還款期的條件供樓,每月供款將是其月入的59%。如果按息上升半厘而其他條件不變,有關數字大概會升至62%水平。此數字曾被不少分析指出編離現實,因為平均按揭成數不足六成,平均按揭年期是25年、供款高於月入一半,按揭申請不可能被批出等。但多年以來,港府一直以此數據作為樓價偏離一般家庭負擔的證明。
 
有趣的是,如果加息初期樓價未有大幅變化,按揭與收入比率一定會因利率上升而增加──政府將難以說明為何在按揭收入比率惡化的情況下收招。
 
展望今年,如無意外,港息將輕微上升,官方統計的「按揭與收入比率」也會惡化,而辣招一時三刻難以收回。樓市在加息後,有可能出現成交量進一步減少,而樓價暫時企穩的局面。
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