葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

按揭提示服務的作用

金管局將於今年首季向銀行推出按揭提供服務,每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處辦理註冊時,土地註冊處就會向已為該物業提供「第一按」的銀行發出電子提示。一般相信,此舉可令違規二按的數量大幅減少,而市面上提供二按的財務公司料需轉型。問題是,違規二按的問題是否如此順利被解決。

在此,先說二按對一按銀行的風險所在。金管局在按揭提示服務的宣傳中提及:「業主在未獲得第一承按銀行的同意,而擅自將同一物業抵押予其他財務機構借二按……金管局認為這些違約行為會增加銀行面對的信貸風險」,此處的風險,指的是當借款人承擔多項樓債,可能超出其負擔,增加斷供的風險。

視乎一按銀行是否同意,市場上的二按有分正規及違規兩類;前者主要是新盤二按,在現行壓力測試要求下,原則上風險問題已被有效處理。

被視為有問題,目前金管局出招壓制的是,未獲一按銀行同意的二按。二按一般毋須壓力測試,利率較高,令借款人陷入財困的風險較大。理論上,在引入按揭提示服務後,往後新造的銀行一按,業主便難以借取二按。問題是,有關風險其實有沒有真正消失?

違規二按料減 債仔超借風險難除

對財務公司來說,如難以借出二按,可行的變招方法不外乎:一、索性提供一按;二、不提供二按,改為提供私人貸款。

由於財務公司的利息成本難與銀行比較,其貸款利率較高。對自住用家來說,少有考慮向財務公司借取整筆一按。但對急需借取現金的財困人士來說,仍會考慮利率較高的一按。

至於第二點則更為有趣。在現行的按揭指引下,按揭申請人如有其他未償還貸款,會影響按揭的批核(例如按揭及其他債務還款高於月入一半便會被拒批)。但在成功取用按揭後,再借入其他債務,卻不會觸動銀行,也不會影響既有的按揭條件。

對財務公司而言,二按是有抵押的貸款(雖然業主斷供,物業拍賣時一按銀行有優先權),他日如改為提供無抵押的私貸,風險便較高。風險高了,貸款人會要求有更高的回報,未來少了違規的二按,財務公司提供私貸的數量,以及利率應會相應增加。

推出按揭提示服務,應可令違規二按大幅減少;但借款人承擔多項債務,可能超出其負擔,增加一按斷供的風險,卻未必會有明顯減少。

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