移民推高房價?

日前討論澳洲房價升幅不下於香港原因,有說乃中國大陸人湧入(熱錢/黑錢?)所至。既無投資房產,不大關注房價升幅,趁週末天氣翳熱留家,找些相關數據可知所進退。

 

按澳洲統計局數據顯示, 2016 年度批出 189,770 合資格移民申請,主要來源地依次為印度(21.2%)、中國(15.3%) 及英國(10.0%)。局方初步估計一六年六月有居民 24,127,200 人,比上年度增加 337,800 (1.4%)。其中自然人口增長 155,700 ,比上年度增加 3,900 (2.6%);淨流入人口增長 182,200 ,比上年度增加 5,300 (3.0%)。

 

HIA (Housing Industry Association) 一六年度新屋動工數字為 229,820 (2015 : 218,870 ; 2014 : 183,090),估計現時有九百萬家庭,家庭平均人口與住宅比例為 2.6 ,1911 年時比例為 4.5,1996 年後一直維持 2.6 歷二十年。以此為基準,單以去年人口增長作算,需求十三萬住宅,廿三萬是「起凸」了,移民推高房價似是 "Alternative facts"。

 

如何解讀數據,各有所法,但見那維持廿年的 2.6 比例,才驚覺家人五口住四房加書房獨立屋未能達標。

所有評論

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eddybb - 2017年02月13日 00:19

德國接收不少移民,但樓價沒有被推高,只有接受克甘國家和地方樓價才能被推高,如骯肛、馬交,敦倫、瘟哥華、妞藥、屠卵刀,shit梨,差不多全是講鷹文的,呵呵!

Daniel - 2017年02月13日 01:48

【移民推高房價?】

如你要走人幣,換真銀後,你投資乜呢?

外国股吾熟,買吾落!

就算國內人走吾倒人弊,一線城市磚頭都殺!

養珠樓主 - 2017年02月13日 06:23

『德國接收不少移民,但樓價沒有被推高』

 

參考:

https://global.handelsblatt.com/finance/germanys-unreal-estate-market-46...

養珠樓主 - 2017年02月13日 06:33

Another driving factor is immigration.

Around 1 million refugees flooded into Germany last year and the same number are expected this year. As a result of the influx of asylum seekers alone, the Cologne Institute for Economic Research estimates more than 100,000 new domiciles will be needed each year through 2020.

養珠樓主 - 2017年02月13日 06:45

移民推高房價其實是微觀經濟學最基本的供求關係的必然結果。屬於無謂拗類別。況且不是所有難民都是赤貧的,正如當年船民到港,有一些還是帶來小量金條。

a

ausfrancis - 2017年02月13日 07:40

Population growth will surely affect property price but the main reason now is the low interest rate era lead to easy credit plus the influx of foreign capital. Two years ago people can earn 5% on fixed deposit but now the rate dropped to 2.5%. Income of many retiree dropped significantly. Those SMSF change their fixed deposit (with further borrowing) into investment property that added fuel to the fire.      That is the reason why artificially low interest rate disrupt the real economy. It does not benefit all people in or after.  

JKwok9 - 2017年02月13日 09:55

除非是供求嚴重失衡並且貨價急升,
否則我從不相信買家會主動推高貨價。
想推高貨價的一定是坐擁大量貨的貨主。
有水魚到,自然唔會同佢客氣。
所以從另一角度看,
亦可以話由於水魚的出現,推高了貨價。

Barwon - 2017年02月13日 10:19

eddybb 兄,

走出去的是黑金,送上門是黑熱錢。

Barwon - 2017年02月13日 10:22

Daniel 兄,

一走了之?之後如何?永不回頭?

Barwon - 2017年02月13日 10:28

是「熱錢」,多了「黑」字。

Barwon - 2017年02月13日 10:44

養珠兄,

從供求關係看不到供應不足,一零年時有經濟學者與金融師打賭房價漲跌,結果 .....

 

An economist known as the "Merchant of Gloom" will have to walk from Canberra to the top of Australia's highest mountain after losing a bet about the resiliency of Australian house prices.
 
Last November, University of Western Sydney associate professor of economics and finance Steve Keen made a high-profile bet with Macquarie Group interest rate strategist Rory Robertson.
 
The bet was that house prices would tank by 40 per cent.
 
The loser of the bet would have to make the more than 200km trek from Canberra to the top of Mount Kosciuszko wearing a T-shirt that says "I was hopelessly wrong on house prices! Ask me how."

Barwon - 2017年02月13日 11:29

ausfrancis,

SMSF and Negative Gearing are the local born dynamic duo that support local 'investment'.  Negative Gearing has served its used by date in popping up housing supply.  Pollies have been chanting to abolish it but no one is really gutsy to put it on table.

Barwon - 2017年02月13日 12:15

JKwok兄,

這裡沒有地產黨,新建多層住宅都是沿大路破舊貨倉、棄置廠房、小店等業主各自(或集合業權)興建。負扣稅(negative gearing)原意是鼓勵物業投資,收租未夠供樓支出(包括利息、維修、管理費用等)可從入息扣除,降低應課稅收入。莫說買家會主動推高貨價,連貼錢益租客也行,不外乎打劫紅毛鬼(稅局),進貢法蘭西(銀行)。兒女想置業,只着他們「啖定有錢剩」,必要時最多「劏屋」。

老范 - 2017年02月13日 15:43

(華民)移民招人物議,被人明嘲暗諷破壞「環境」「經濟」平衡,還有其他「非經濟」因素.

 

一是過份着重聚居.南區如 Hurstville, 北區如 Chatswood、Eastwood<>Carlingford、 Strathfield<>Burwood 等,華人如蟻附羶,不惜工本打崩頭做寃大頭.旁人感覺是華人席捲天下,華人個個「錢多到用唔晒」,有貨(屋) 即掃,多多到殺.

 

二是有等窮得只剩下錢的移民,舉止囂張不似人樣,(例如把原來的鉅宅華厦剷平重建),不知撿點收斂,反而引以為驕,進而變本加厲.輿論廣作「宣揚」,社會為之嘩然沸騰.

 

三是不少移民,入鄉不隨俗,入境不問禁,與本地人起居習慣格格不入,所以日常行止(例如衆地喧嘩、不守秩序、鑽空子、貪便宜)為人側目,三五丁這些「敗類」,便每每令人倍覺移民滿山滿谷,移了本地人的風,易了本地人的俗.

老范 - 2017年02月13日 15:46

[[[...莫說買家會主動推高貨價,連貼錢益租客也行,不外乎打劫紅毛鬼(稅局),進貢法蘭西(銀行)...]]]

 

未親歴負扣稅者,難以估測其個中「轟轟烈烈」.這「紅毛鬼法蘭西」道理簡單,但得益殊不簡單.只要一日剷之,樓市馬上「回復正常」;但以後出街小心,因為跳樓人多. Pollies no one is really gutsy to put it on table 只因既得利益者衆.

PBrega - 2017年02月13日 17:21

富二代紅二代官二代的孽錢太多了?
67年啟德機场排隊移民,又唔見推高房價?

Daniel - 2017年02月13日 18:13

【Barwon - 2017年02月13日 10:22Daniel 兄,一走了之?之後如何?永不回頭?】
問得好,大陸人似港人八幾九幾年時一樣,攞左護照,先兩頭望,一把人做"太空人",同航空公司打工!

Daniel - 2017年02月13日 18:19

typo  大把人

 

Daniel - 2017年02月13日 18:21

人係轉膊嘅,望高處!

Daniel - 2017年02月13日 18:30

【Barwon - 2017年02月13日 10:44
養珠兄,
從供求關係看不到供應不足,一零年時有經濟學者與金融師打賭房價漲跌,結果 】
一)舉世大國都做QE
二)人幣大落
大陸一線城市樓,同外國熱點,升極都吾退!

Daniel - 2017年02月13日 18:34

大家記住,紙幣可以狂印,一線城市樓,供應卻有限制,土地增加需時!

Barwon - 2017年02月13日 19:33

師兄點出民風及地界死穴,陸友、港友飯桶會飯敘,地點分別在 Hurtsville、Carlingford/Eastwood。我願遠道赴會,總好過困在區內互相察肩。
 
Negative gearing 最大利益在結合資產增值稅優惠,持貨(物業、股票)滿一年,收益作半課稅。不知外來物業投資人士可有細看條例,物業增值稅優惠不適用於非本地居民。

Barwon - 2017年02月13日 19:40

Daniel 又叉到那裡?走人仔買磚頭換不到護照。

Barwon - 2017年02月13日 19:50

67年啟德機場排隊移民還是排隊去跳飛機就不前楚了,沒錢的只有去跳船。

Choys - 2017年02月13日 20:01

Barwon 兄 ,

 

[ 是「熱錢」 , 多了個「黑」字。]

 

又或者可能係咁 , 「熱錢」能夠(較腳)住外(購物) , 得要一個可疏通轉換中轉站 , 或視窗橋頭堡之類 .... 莫非(漁港)真如傳聞中的重要、功高 ? 嘻 , 我都係靠估 !

 

 

老范 - 2017年02月13日 20:28

[[[...三五丁這些「敗類」,便每每令人倍覺移民滿山滿谷...]]]

 

月前提及友人unit大厦,有神州住户天天佔用大厦公用曬晾衣架(後被敕令搬走).近日大厦另一單位遷入另一伙京城人家,新住客愛吃餃子,天天早餐宵夜即做即食,左鄰右里雖欠口福,但「篤篤篤篤」剢肉聲則齊齊共享!偉健處似雄雞唱啼魚肚白,嬌柔處似夜半貓叫春;其他住客碰頭,不禁摇首,頻頻說 ”again, all the same”.

 

同樣道理,華人「掃屋」、移民「出衆」, 本地人看在眼中,覺得篤眼篤鼻兼夾刺耳,心裏又會不會說 ”again, all the same”? 如果好辯者怪責本地人錯覺,誤會了華人/移民風土人情,你我那就得反思,華人/移民究竟做了甚麼,令本地人錯覺了、誤會了?

Barwon - 2017年02月13日 20:38

Choys 兄,

朋友介紹到越南埠換車胎,老細是陸人,擁車胎舖及車房,換胎修車全能,工夫了得,價廉又不放飛機。混熟了傾開,八十年代他有渠道替人在大陸換美金,每一美金抽一蚊人仔手續費,後來澳讀修車,八九後得以留下,在越南埠賣下不少地舖。雖然粗口爛舌,但為人非常低調,沒有半點土豪作風。

Daniel - 2017年02月13日 20:58

【Barwon :Daniel 又叉到那裡?走人仔買磚頭換不到護照】
 
走人仔者,買磚頭者,移民攞護照者,都係有D腦人士,港人七幾八幾年移民者一樣!
 

Barwon - 2017年02月13日 20:59

舊居 townhouse 有泳池、按摩池及浴室,有陸人住客每晚全家大小到浴室沖涼,使公家水電慳自己荷包,結果阿公連水龍頭都拆掉。

 

06年賣 townhouse,遇着地產低潮,得一陸人出價,屋苑洋人保長認得那人曾是租客,搞亂屋苑環境,叫我不要賣給他。後來有一港人價合,準備翌日下訂金,翌日說得知那屋苑陸人住客漸多,交易告摧。

Daniel - 2017年02月13日 21:12

Heading   係地價同移民,大陸一線城市,(i)国人信磚頭多過紙幣,(ii)外省人湧入城,亦係移民嘅一種

Barwon - 2017年02月13日 21:17

其中一陸人家庭把自住單位分租(床?)給五六個女學生,與家人齊齊同居,人家事本無不妥,奇怪的是大門永不上鎖,如冇掩雞籠,鄰居都懷疑可會是「雞」竇。

Barwon - 2017年02月13日 21:24

Daniel,我沒興趣亦不會去了解大陸事,寫的是本地見聞。

Daniel - 2017年02月13日 21:35

Barwon,

Can you see the co-relation?

Daniel - 2017年02月13日 21:38

What happened in the mainland and the Hong Kong of the 80s & 90s, applies to Downunder

老范 - 2017年02月13日 22:12

[[[...需求十三萬住宅,廿三萬是「起凸」了...]]]

 

只覺得,移民定必會直接影響(甚或顛覆)他們心儀(熱門?)地區的房價.無可置疑, 連鎖反應 (rippling) 令其他區域或多或少受到影響.如果此說沒有大錯,「13萬:23萬」則有凹有凸,視乎個別地區.剛才提到那些「新興華埠」是其中若干凹例.)

 

但以為移民可以顛倒乾坤,反手為雲覆手為雨,我倒有點懷疑.又知有多少是因為平日多行「不義」,到頭來做了箭靶做了羊牯,人人喊打無人可憐.此等人唯一值得沾沾自喜者只是身家不用「攝」灶罅.較諸州官放火 negative gearing, 小巫見大巫.

Barwon - 2017年02月13日 22:33

' What happened in the mainland and the Hong Kong of the 80s & 90s, applies to Downunder '.

 

Sounds like the same saying ' China will rule the world.  Australia will become a province of China ' said by a mainlander at my X'mas party.  How ignorance is that?

Barwon - 2017年02月13日 22:40

師兄,

《 單以去年人口增長作算,需求十三萬住宅》,正是這個假設,實際是熱錢/黑錢把「起凸」的「搶凸」。

PBrega - 2017年02月14日 00:29

澳洲的樓價,升得很多,是否所有房屋如是?大城市升得快,小鎮是否如是?雪梨升,黄金海岸同樣?達爾文一樣?
每年新造20多萬單位,不算多,因為有幾個城市分擔。
加拿大只有温哥華和多倫多,中國人集中地區,樓市在升。其他城市,根本升不起,實質需求很小。中國人,富二代亦不會去其他地區炒,因為無可能炒起。温哥華旁的小鎮,Chilliwack就很少人問津。

老范 - 2017年02月14日 09:09

[[[...實際是熱錢/黑錢把「起凸」的「搶凸」...]]]

 

正是.

 

Barwon 先生下回北上飯局,多走半步,巡視巡視 Epping 火車站西望 Cliff Rd 一帶、 Carlingford 火車站北望 Post Office Rd 一帶、 Epping Rd 北望 Stanford Hotel 舊址一帶,便明白甚麼叫做「石屎(原始)森林」.

 

我不相信發展商大發慈悲,置廣厦千萬庇天下寒士,只不過有錢可搶可執.但又是否絕大多數為「移民」用家所得?我倒十分懷疑「移民推高房價」有些以偏概全.不過,既有一撮「移民」恃財傲物,早變了過街老鼠,贑居居進塲,大鱷興風作浪,不找他們背黑鍋找誰?

Barwon - 2017年02月14日 09:15

抄多一段 :

Residential Property Price Indexes: Eight Capital Cities, Sep 2016
。The price index for residential properties for the weighted average of the eight capital cities rose 1.5% in the September quarter 2016. The index rose 3.5% through the year to the September quarter 2016.
。The capital city residential property price indexes rose in Sydney (+2.6%), Melbourne (+1.7%), Adelaide (+0.9%), Brisbane (+0.2%), Canberra (+0.8%) and Hobart (+2.3%) and fell in Perth (-1.6%) and Darwin (-1.2%).
。Annually, residential property prices rose in Melbourne (+6.9%), Hobart (+6.8%), Canberra (+5.5%), Sydney (+3.2%), Adelaide (+3.2%) and Brisbane (+3.1%), and fell in Darwin (-7.2%) and Perth (-4.0%).
 
千多人的小鎮,地價屋價也因漣漪效應而推高,土風不介意捨近取遠,瘋價脫手城市居所搬到鄉鎮,原本可買整個山頭,現在只買得半個。

Barwon - 2017年02月14日 10:24

師兄指出的景象,各區友好皆如是說區內所見。家住 South Sydney,雖然離 CBD 只 11km,但無鐵路*所及,陸人熱錢卻步,俄羅斯熱錢乘虛而入,風範不次。
 
那些恃財傲物贑居居進塲人士應記一功,紐省上財政年度多年來首見盈餘乃士擔進貢,再者令建造業勃起來免增失業大軍,就算是「鬼城」老翻,多隻靚鬼好過原先醜鬼。年前 Zetland 有新樓盤出現排隊買樓花,電視台爭先報導如此怪象,買家全數黑髮,訪問其中幾人,均說作投資用,祝君好運。
 
*壞消息有傳興建中的輕鐵會從 Kingsford 延伸至 Long Bay jail,不是為方便探監,探監時間停車場泊著的「波子」不少,只是監犯也被移民。

Barwon - 2017年02月14日 12:46

真要佩服 Bunnings 商機觸覺,立足地附近必建大「業」。

 

近家一店在 Mascot 七八公里外,去年 Westfield Eastgardens 對面二百米處低陷爛地掛上大鎚加個圈標緻,拿起手要買 DIY 料子近腳多了,蓋因 Eastgardens 旁 British American Tobacco 及 Holden 棄置倉庫將建 3000 住宅,原本鬼影不見的閒置地、爛地將煥然一新。

 

外民不知就裡,海外經驗當秘笈,滿以為市區地缺乏,交點學費買個感覺良好經驗也該心息。

老范 - 2017年02月14日 13:52

前文說 "Carlingford 火車站 Post Office Rd" 一帶對面也是 Bunnings 所在,不過我估那 Bunnings+停車大空地遲早失踪.隔鄰(James Ruse 牛塲對面)現在變了大大冧(不是一幢两幢)石屎白鴿巢,方方正正,似貨櫃碼頭那些砌得高聳的貨櫃陣.眼寃!

老范 - 2017年02月14日 14:21

[[[...原本鬼影不見的閒置地、爛地將煥然一新...]]]

 

曾在 Epsom Rd 開工,以北那些後街曾幾何時,也是工廠、貨倉、爛地,前不着村後不着店,似荒村野地;要是忘了帶午餐,找間三文治檔也得走一段茫茫長路,鬼影罕見、人影更稀...現在, Rosebery 已號稱「豪宅區」,樓價自然非「豪」不成,否則也配不起居民身價了.

老范 - 2017年02月14日 14:28

但我不知道究竟有多少移民也曾考慮「炒起」 Epsom Rd 一帶?

Barwon - 2017年02月14日 15:17

抵埗不久要帶弱女到 Epsom Rd children's clinic 做智力測驗,今再查該址已找不到。
 
十倍槓桿炒樓花,不少人搏大浪遮掩 swim naked,半年前政府修例可 throw in the towel,讓裸泳者遮醜離水。似已見光屁股浮出水面,不知還有多少在水中,又可借得毛巾多少。

老范 - 2017年02月14日 19:18

我對投資半竅不通,呆手呆腳執也不靈,只會搭沉別人船.但總覺得房產瘋顛, negative gearing 是罪魁禍首.政府牽頭纜,開國庫,慫恿市民取巧避稅.今天騎上虎背,尾大不掉,先甜後苦,甜了車上客,苦了無殼新人.後來者眼巴巴看着「前輩」以投資為名,投機為實.後生小子,傾囊難求三桁瓦.真正的用家謀一小片前庭後院 Aussie house, 難比登天.

 

廿年前廿餘萬連屋帶地近千平方米,今天零頭也未夠.

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