葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

一手樓按揭 小心計錯數

近年二手市場放盤零落,樓市由一手主導,發展商為吸引買家,又會推出名目各異,種類繁多的付款安排,共通點是盡量壓低買家的首期支出;雖然發展商安排的一、二按,全期利率一般會較銀行按揭高,但百貨應百客,在名碼實價之下,買家只要計算清楚便可決定是否選用有關安排入市。問題是買家是否真的懂得計算?

一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試,可能也會有「供款不可逾月入50%,按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。問題是近期部分新盤的付款安排,適用的壓力測試標準其實更高,以「50%/60%」的標準去計算,可能會計錯數。

根據金管局指引,沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人,的確需依循上述標準進行壓力測試;但此只是基本指引。對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人,標準會收窄為「40%/50%」,即「供款不可逾月入40%,按息加3厘供款不可逾月入50%」。

借款高於指引兩成 壓測標準更嚴

如果借款人申請銀行一按加發展商二按,而一、二按相加的按揭成數高於標準指引兩成或以上,便需跟隨更嚴格的壓測標準,例如700萬元物業,一按六成,二按兩成半;又或1000萬元以上物業,一按五成,二按兩成半,都適用於以下壓測標準:

如沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業,供款不可逾月入45%,按息上升3厘時,供款不逾月入55%。

如買家已擁有按揭物業或擔保其他按揭物業,再申請上述的一、二按組合,則所有供款總和不可逾月入35%,按息上升3厘時,供款不可逾月入45%。

最後也要留意,所謂「供款不逾月入某百分比」以「當前按揭利率」計算。但如果按揭利率涉及多個計算標準,或有分段按息,則當前按息一律以最高標準的按息計算。例如一按是H按,利率是H+1.4厘(昨天一個月拆息約0.48厘,H+1.4厘即約1.88厘),或最優惠利率(5厘)減2.85厘,即2.15厘的話,一按按息便以2.15厘計。如果二按首兩年利率是最優惠利率(5厘)減2厘,其後是最優惠利率(5厘)的話,二按當前利率便應以5厘計算。而壓力測試則需在上述利率再加3厘計算。

如果新盤買家錯誤計算壓力測試,最終未能成功取得按揭貸款,又簽下臨時買賣合約的話,便可能出現重大損失。當然,部分發展商也有提供整筆一按,由於不涉銀行,審批會較寬鬆,但代價是整筆按揭的利率會更高。

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