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按計劃有限公司 聯席董事

人口普查按揭數據解讀

上周統計處公布2016年中期人口普查的初步資料,包括部分與樓市有關的數據;其中,需要支付按揭供款的住戶,供款與收入比率中位數為18%。數字公布後,引起網上連番討論,很多人不解為何樓價高企,而供款負擔卻如此低;相對而言,也有人認為負擔偏低,顯示購買力被低估。實情究竟為何?

根據統計處的資料,122萬個擁有自置居所的家庭住戶中,約三分二沒有按揭供款或需要支付借貸還款。需要為自置居所償還按揭的住戶(包括私樓及資助房屋用戶)中,供款中位數為9500元,按揭供款及借貸還款與收入比率中位數為18%。

很多人直覺上認為有關數字偏低:一來是樓價持續上升,官方提及的供款比率已逾六成,似乎與統計處的數據有衝突。事實上,政府官方常掛在口邊的供款負擔比率是以所有家庭入息中位數,以及平均樓價計算而來,並不反映實際借取按揭家庭的供款負擔。根據金管局的數據,近幾年在壓力測試收緊後,按季新批按揭借款人的實際供款負擔只在34%至36%左右。

另外,要留意金管局的數字,牽涉的包括自住及非自住物業,根據現行指引,借款人如果已擁有其他按揭物業,所有按揭供款的上限不可高於月入四成,在壓力測試之後,實際數字大概只有三成多;近幾年按揭利率基本上維持低位,而經濟大致上持續增長,一般置業人士入市後供款負擔比率按年下跌,大概是正常現象。

更重要的是,統計處統計只限「自置居所」的按揭。簡單來說,某人持有兩個物業,一個自住一個收租,兩個物業的按揭只要有一個在近年申請,其按揭供款總數大概只會是月入三成左右;而只計當中的自住按揭的話,比率自然偏低。此應該是統計處統計的按揭供款負擔比金管局數字更低的主要原因。

需要為自置居所供款的業主,供款負擔不重應該是事實,畢竟人口普查中,業主無甚動機要虛報數字。「樂觀」而言,三分二自置居所已供滿按揭,更意味社會以物業資產方式儲蓄巨額財富,上一代已供斷物業的業主,只要願意,仍可透過加按套現,為現金不足的下一代籌措首期。問題是,此種變相跨代供樓,其實等同將風險高度集中,一旦樓市調整,將會為社會帶來加倍的損耗。

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