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按計劃有限公司 聯席董事

30年按揭是否最佳投資工具?

股神畢非德早前接受訪問時說,30年按揭是最佳的投資工具;理由是按揭利率低,即使買家睇錯市,仍有能力還清欠款。但股神的觀點,在香港的環境只對了一半。

先說對的一半,香港一般住宅按揭最長還款年期為30年,按揭利率也是一般人可以取得的大額貸款中,利率最低的一種。如果買家長期看好樓市,30年按揭的確是每月還款偏低,可長期應付的貸款。小業主較易捱過中短期的價格波動,最終在樓市取得較理想的回報。

不過,香港的按揭有一點與美國不一樣,就是香港主流的按揭是浮息按揭,市場上的定息按揭,定息期一般只有1至3年,基本上沒有長期穩定供款的作用。雖然過去10年的按息都在1、2厘的水平徘徊,但當市場按息回升時,按揭利率也會上升。沒有人可以肯定,上世紀九十年代按息逾10厘的情況一定不會出現。一旦利率大幅上升,小業主的償付能力便會大受影響,如果負擔不起急增的供款,即使仍然看好長期樓價,亦難繼續持貨。

相對而言,美國流行的是定息按揭,八成美國供樓人士用15年或30年期的定息按揭供樓。市場利率上升,並不會影響借款人的還款;相反,如果市場利率下跌,借款人卻可透過轉按,進一步降低利息支出。如果在低息期鎖定較長年期的按揭利息,小業主的確較易維持長期看好的策略。因此,畢非德的意見在美國的市場適用,但在香港的情況卻並不如此。

問題是香港是否有可能引入類似美國的定息按揭產品,令香港人也可以善用股神口中的最佳投資工具?答案亦不太樂觀。

對銀行而言,浮息按揭是相對簡單,而且大致上沒有利息風險的產品:其利息成本是存款利率,而存款利率及貸款利率往往同步上升,銀行的息差始終維持穩定;相反,要提供定息按揭產品,銀行便需要有對沖工具抵消利息成本上升的風險;在美國,債券便是銀行鎖定利息成本的工具。在香港,債市不發達,銀行欠缺鎖定利息成本的工具,自然難以推出長年期的定息產品。

簡單而言,股市的說話,聽聽就好,有關意見在香港恐不適用。

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