呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

樓市下半年現另一拐點

上周本欄從上車盤角度,探討樓市過去八年間其中一股主要上升動力將無以為繼。今期我們將從辣招政策、一手樓和樓市市寬等三項內在因素,探討和推算樓市何時出現調整或甚至轉勢。

上周本欄從樓市上車盤角度探討樓市後市發展,指出隨着「屋苑溢價」逐步收窄,加上上車盤入場門檻愈來愈高,令首置人士須付出的首期愈來愈多(即需求因而進一步萎縮),令這個上車盤狂潮逐步逼近尾聲。

然而,上車盤狂潮臨近尾聲,並不一定意味樓市隨即下挫,猶如汽車縱使沒有加速(動力),還可以繼續前進一段距離。那麼,樓市何時再出現周期頂部,並且開始回落呢?我們先從以下三方面探討這課題:

新政府或再度「加辣」

(一)辣招政策。自2009年至今,特區政府及金管局先後8次出招抑制樓市的升勢。從樓價的最終走勢屢破新高來看,辣招的「長遠」作用十分有限,惟遏阻樓市短期升勢卻沒有太大問題。

從過往政府多次推出辣招的情況來看,有一個現象值得留意,就是每次出招後,樓市的(按年)變化若然沒有明顯回落(即樓價升勢沒有減慢),政府很多時會在約半年內再「加辣」,直至樓價升勢出現(儘管屬短暫情況)較明顯下滑或減弱才會「收手」【圖1】。例如2010年8月、2010年11月和2011年6月第二、三、四輪出招相隔的時間,分別為3個月和7個月,而2012年和2013年第五、六輪辣招推出的時間,則相隔只有5個月。

換言之,從去年11月「加辣」後二手樓價升勢未歇(截至今年1月,樓價按年升約11%),預料特區政府最遲今年下半年(新特首上任後?)再度(甚至密集)出招「加辣」的機會甚高,直至樓價升勢減慢為止。換句話說,今年下半年較後時間,樓價可能因為政府再度「加辣」的導火線而出現周期性調整。

(節錄)

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