高天佑's 的頭像

《信報》專欄作家

誰來接棒內房股

《信報》新聞點評:內房股板塊愈升愈有,不少股份今年動輒有兩三倍漲幅,一個板塊以如此幅度集體飆升,歷年來在港股市場並不常見。內房股爆升的背後,源於三種落差,一是項目發展成本與賣樓收入的落差,二是賣樓收入與賬面營業額的落差,三是整體地產市道和大型房企的落差。這三種落差導致內房股股價長期滯後,但最終還要靠「識貨」的北水湧進,才點燃了整個板塊升勢。投資者應從中獲得啟示,尋找下一個可能獲北水「吼中」的板塊。

三大落差致股價長期滯後

第一,所有地產商的經營模式都是首先買一幅地皮回來,然後進行規劃和建築工程,最後將之出售或出租。由於規劃和建築工程通常需時兩年或以上,意味着地產商發展一個項目的成本起碼要積壓兩年左右才可帶來回報;儘管一些工程款項有「數期」,毋須立刻繳清全數,但買地資金就要在短期內全額支付。尤其是對於身處快速擴張期的內房股,新發展項目急劇增加,這種成本與收入之間的落差就更加明顯。

其次,即使規劃和建築工程進行得七七八八,兼且已經開盤賣樓,從買家手上獲得真金白銀收入,卻不代表這些收入可以轉化為賬面業績。皆因根據會計守則,地產項目必須在正式交樓予業主時,才可於業績報告中把營業額和利潤入賬;在此之前,真金白銀之賣樓收入也只能作為「客戶預付款」,在資產負債表當中列為負債。一般而言,內地一個樓盤在開售之後,還要再等一年至一年半才可交樓,期間須完成最後的裝修、執漏工程及相關配套設施,以及取得消防、公安、環保、住房部等十多個部門批准。

最後,中央及地方政府自去年底開始出招遏抑樓市,現已獲得顯著效果,8月份全國住宅銷售金額按年大跌31%;因此不少人認為,整體地產市道如此慘淡,內房股生意肯定「冇運行」。然而,這卻忽略了內房行業集中度正在不斷提升,事關現時地皮愈來愈貴,還有各種繁複條款限制,中小型地產商根本難參與競爭,紛紛被大型房企併購(單是今年第二季度,內房行業併購金額已達967億元)。

(節錄)
 

所有評論

黎自立 - 2017年09月14日 08:29

我必然是思覺失調病患者;我聽到大陸樓價很高,什麼恆大升到阿媽都認唔出。另一方面,有上海姑爺之花名的香港佬272瑞安,在上海玩了幾十年地產,股東仍然雞毛鴨血,我們的超人在大陸玩地產玩到 “別讓李嘉誠跑了” 。

我的思覺失調應該病入膏盲了。

只有登入後或登記成為會員才能發表意見

版規:

  1. 網站編輯或網站作家開題,網友可回應。回應必須貼題,請勿重覆;勿發表誹謗,人身攻擊或不雅內容。
  2. 網站編輯有權發表或不發表網友張貼的內容。(請參閱議論守則)
  3. 開題之網友可編輯其在過去7天內發表之論題,或刪除相關回應。

查閱 FAQ

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。