葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 執行董事

連遊戲規則也修改了的大富翁

最近有人以大富翁遊戲來形容年輕買家的困境:目前樓市有如開局行了一百圈的大富翁,年輕買家才剛剛入局,手上現金有限,根本難以參與遊戲。其實問題何止於遊戲開局良久,修訂的規則也對新玩家愈來愈不利。

大富翁的遊戲開始時,各玩家持有一樣多的現金、再擲骰開步,到了無主地皮、車站的格子可買入。步入別人持有的地皮要付過路錢,地皮可轉讓,過得幾圈,地皮在轉手、起樓後價值、過路費愈來愈高。以此遊戲比喻本地樓市及新一代買家困境,可謂十分傳神──新入職場薪金水平遠遠落後樓價升幅,新玩家要買樓,難度遠較上一代為高。

按揭規矩改 入市門檻以倍計

其實,問題不單是開局良久,資產升值令新玩家難以參與。此局大富翁有趣之處是邊玩邊改規則。十多年前,樓價700萬元的物業,大致上供款不逾月入一半仍可借入九成按揭買樓,手持70萬元現金可入市。但時間過去,同一上車單位成交價可能是1800萬元,按揭成數上限是五成;要求的首期是900萬元。退一步而言,就算新玩家目標單位仍是700萬元,首期也需280萬元,入市難度是當年的4倍。

在公平的角度看,自然不應該在遊戲進行中改例。不過,現實始終不是遊戲──出於避免樓市過熱等原因,印花稅、按揭等規例近年是愈來愈嚴格。對八十後、九十後的買家來說,入市難度無疑會較六十後、七十後為高;但在風險管理角度看,如果不修訂條例,卻要面對更多資金入市、進一步推高樓價的風險。

在樓價已然高企的情況下,當局更難放寬入市門檻,財政司司長亦斬釘截鐵的表明不會考慮放寬按揭成數。政府一方面提出「置業主導」的政策目標,另一方面又不下調入市門檻;問題看似死局,關鍵問題也許還是供應。

大富翁遊戲中的地皮供應不會增加,但香港其實仍有大量土地有待開發。撇開極具爭議的郊野公園不論。棕地和農地都大有發展潛力。如果政府有效開發有關地皮,新一代買家仍可看到入市希望,否則對「遊戲」的反感大概只會愈來愈大。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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