葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

一手按揭與樓市過江龍

有通訊社評估,本地發展商為買家提供的高成數按揭按年急增,其中升幅最勁者,貸款規模更在半年上升兩倍。評估結果除了再印證「一手樓憑高成數按揭主導市場」外,其實尚有更深刻的啟示:那些本身以高槓桿參與本地樓市的外來發展商,要左右香港樓市,其實困難重重。

發展商當然不會公開自己借出多少一按、二按的詳細數據;有關分析是根據上市發展商年報中「長期應收賬」而推算出來。其中4家上市發展商的長期應收賬共118億元;最高的一家,數字是49.8億元。該發展商曾表示,為新盤買家提供融資風險不大,一來有關貸款佔集團資產淨值1%,其次大部分借款人會在兩年內還款。

不過,新盤按揭佔資產值低是一回事,但與賣樓所得比較又如何?參考同一發展商,2015至2016年售樓共740億元,其長期應收賬為兩年賣樓收入的6.7%。要留意的是,過去幾年樓價上升,令借入發展商按揭的賣家在優惠期後可順利轉按,「大部分買家兩年內還款」才成立。如果樓價持平,又或下調,新盤買家轉按至銀行的難度大增,發展商資金回籠的時間更長。

香港老牌發展商家大業大,賣100億元樓,當中7億元是兩年回籠,抑或5年回籠,影響不算太大。但對過江龍來說,卻是另一回事。

近兩年樓市暢旺,內地發展商來港高價投地更是為樓市添柴加火;小市民亦擔心地皮愈賣愈貴,未來樓價將更難負擔。背後的假設,是內地發展商會持續以高價競投本港地皮。個別內地發展商有興趣參與香港地產市場不假,有意願、有能力投地的競爭者加入,利好賣地成績也是合理評估,但不表示天價成交會持續出現。

利息成本重 過江龍難敵本地幫?

例如有內地發展商購入地皮後曾表示,買地起樓未必要出售,可能會用作員工宿舍。究竟此舉是否戲言、有否違反賣地條款有待考證。未知是否言論影響,市傳有關發展商向本地銀行融資時多次碰壁,結果要由其他渠道解決(正常情況下利息成本會增加)。到未來賣樓,如無意外又要仿傚本地習慣提供按揭,否則難和本地發展商競爭。左計右計,要參與本地樓市,過江龍的成本均極重。如果說現時本地樓市有如開局行了一百圈的「大富翁」遊戲,新加入的玩家(年輕準買家)根本再無平價資產可供購買。其實,外來發展商面對的情況也類似,分別只是他們可動用參與遊戲的資金比一般小市民多。

此處引申第二個問題,那些內地發展商,在內地版大富翁賺來的資金是否可轉移至香港的遊戲?據聞內地發展商敢於以高槓桿玩大富翁,手上資金都是在內地銀行借來的。如果同一套玩法欠缺香港銀行配合,而政策又不容許他們借大陸銀行的錢在香港買地、提供按揭;那麼過江龍要掀風起浪的難度其實極高。

綜合而言,一手市場多了玩家,地皮成交價難以下調是一回事。但另一方面,新玩家也不是資金無限,無論是買地融資、未來提供按揭,都會受種種影響,不宜高估他們癲價投地的持久力。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

所有評論

Daniel - 2017年11月04日 03:01

【此處引申第二個問題,那些內地發展商,在內地版大富翁賺來的資金是否可轉移至香港的遊戲?據聞內地發展商敢於以高槓桿玩大富翁,手上資金都是在內地銀行借來的。】
梗係轉倒港銀(等同美金)喇,国家全力防外滙流出,轉港纸買不動産,只有勢力(党圍內)人士先可以咁做,普通陸人,衹限五萬一年可以出境!

Daniel - 2017年11月04日 03:03

紅色(實黨企,勢力人士)資本狂走人幣,兑真銀(a k a港樓美元),全球搵投資機會,滙市封盤前,執輸行頭呀,吾驚有鬼了!
冇勢力人士,惟有彼手續費地下錢莊囉!

Daniel - 2017年11月04日 03:59

【新玩家也不是資金無限,無論是買地融資、未來提供按揭,都會受種種影響,不宜高估他們癲價投地的持久力。】
佢地係鬼私企咩,私企在大陸,根本冇得立脚!
外滙咁易出国,可知其把跑!
【 亞難 - 2016年04月02日 08:00唔買香港樓, 買港幣或美元保險都得 (最好是重點於投資那種). 有保險業朋友對我說過, 某國內中資銀行高級員工, 為全家人各買超過兩百萬美元的"退休生活保險", 是一次過供斷.】
買美金或港紙保險,此路己封!!

黎自立 - 2017年11月04日 09:25

香港地產泡沫能吹到幾大,視乎識得怎樣勾結官府,買一大片農地,你不能夠補地價建樓,別人卻能夠補地價建樓。

Daniel - 2017年11月05日 08:15

中環中心,又係党勢力人士,谷盡走人幣L0L!
谢明報圖解!

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qetuoqerty30638 - 2017年11月06日 01:01

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