葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 執行董事

強積金作首期 恐為樓市加添燃料

政府表示,強積金管理局正研究容許僱員退休前提取部分累算權益作首次置業之用。對於未來可能把強積金作首期,等待上車,望穿秋水的準買家可能會認為是好消息;先不論有關研究何時有結果,在香港的情況,把部分強積金作首期的效果未必太理想。

第一個問題是香港強積金的供款比例偏低,僱主與僱員供款僅為薪金10%;現時強積金每名供款人戶口結餘平均約18萬元;以近期大屋苑「上車盤」作價400萬元起,標準按揭六成的條件計,首期便要160萬元(如果選用按保等高成數按揭,首期可降低,但官方會不會容許上車客同時提取強積金及選用按保,又是另一個問題),就算容許上車客全額提取作首期,作用也不會太大。何況政府強調強積金初衷為打工仔退休儲備,不太可能容許上車客把全額結餘轉作首期。

增加需求反推高樓價

在上車客角度而言,可以調動十多萬元強積金作首期的作用有限,可謂杯水車薪。但在大市角度看,容許上車客提取部分強積金作首期,卻是為樓市加柴添炭──始終有一部分買家因解決「首期不足」的問題而提早入市。市場上突然多了一批有效需求,反而可能令上車盤價格上升。

整個情況類似於回歸前後的首貸、自貸計劃。因為樓價太高,一般家庭難以置業,政府便推出資助計劃,協助上車客入市。但此類計劃協助了上車客入市的同時,其實亦是為火熱的樓市添加燃料。分別只是,之前的資助計劃要動用公帑,而容許市民提取強積金,政府大致上沒有額外成本。

以強積金作首期的想法,加上「置業主導」的房策、「80萬公屋封頂」的「誤會」;種種巧合令人相信港府是大幅參考新加坡的政策:以綠置居大幅增加自置居所比例,當大部分家庭都「置業安居」,社會便可能更和諧。

在組屋供應充足、強積金供款比例又高的新加坡,政府可能不必擔心市民以強積金置業會為樓市帶來太大影響。但香港在解決供應問題前,如放寬市民以強積金置業,反而要留意進一步推高樓價的風險。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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