葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

「供息不供本」多面睇

有新盤推出15年期的「供息不供本」按揭安排,計算上大幅節省小業主每月供樓支出,但借款人供樓多年,債務卻完全沒有減少,究竟是否着數﹖

傳統上按揭都是息隨本減方式供款,如利率、年期不變,每月供款中償還本金的比重會愈來愈高,最終還清樓債。但「供息不供本」的安排,卻是借款人在指定還款期中只清還利息,借款本金數額一直不減,貸款到期時要一次償還本金。如此產品特性,究竟是好是壞﹖

比較不同按揭產品時,有一些因素對借款人是有明顯好壞之分的,例如利率,愈高對借款人愈不利;又如罰息期,對借款人來說短罰息期比長罰息期為佳。但亦有一些因素是無明顯好壞之分的,例如還款期的長短,對借款人便沒有絕對的利或不利。

還款期短,每月供款增加,但全期利息減少;抑或還款期長,每月供款減少,而全期利息增加,其實難言何者較好。原則上「供息不供本」也可視為中性的還款安排,是否合用,視乎借款人需要及情況而定。

供息不供本,即在指定期內,借款人按議定好的利率,按時向貸款人還款,只支付利息,而不償還本金。例如貸款額400萬元,利率2.5厘,還款期25年,一般按揭以息隨本減計算,月供約17945元;首月供款中,利息佔約8333元,本金佔9611元;如利率不變,3年後隨每月還本,未償還按揭餘額會減少至364萬元。

如果是同額、同利率的供息不供本貸款,每月便只供利息8333元,而未償還按揭本金會一直維持在400萬元。當然,新盤的供息不供本安排,貸款由財務公司提供,利率會較上述例子為高。

供息不供本的計劃:每月供款額較低,但所欠本金數額卻會隨時日減少。此種安排對借款人來說不一定有利也不一定不利。其中一個要考慮的是利率及通脹因素,如果借款人借入按揭後,按揭利率長期低於通脹,即貸款的實質利率為負,此類安排在原則上便對借款人有利。

其次要考慮未來轉按的問題,上文提及的新盤,是將高成數按揭及供息不供本兩個因素結合。除非樓價大升,否則借款人未來要轉按至傳統銀行按揭時,仍需準備資金償還新舊按揭的差價。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

所有評論

a

ausfrancis - 2017年11月18日 08:17

Interest only mortgage loan is more risky than normal mortage loan because cash flow of the mortgagee is at extreme tight condition. They cannot have income to pay off part of the loan. In reality the ownership of the property is a fallacy. They just own an option to exercise the purchase at a pre-determined price and the option fee is the interest cost minus any net rental income. 

黎自立 - 2017年11月18日 08:32

供息不供增本,其實是租,比租更差。

靜靜一天 - 2017年11月18日 12:54

這位大耳窿教人借錢炒,佢可以收一世息。揾笨。

Big Mac - 2017年11月18日 15:19

當物業變了負資產後,債仔是不是可以把鎖匙交還給債主便可以走人,沒有任何法律責任?

 

我就話應該是這樣,風險是債主評估的,為何要債仔把風險負上。

靜靜一天 - 2017年11月18日 20:23

97果時B哥B嫂咪係問當鋪老闆借錢炒豪宅,還一次四、五間,結果係佢地同當鋪老闆一鑊輸,但當鋪老闆家底厚,未破產,所以一退潮便看到誰無穿泳衣。

Big Mac - 2017年11月18日 21:33

美國的次按風暴是自己評估錯誤風險,隨便審批不會資格的人的房屋貸款,結果當資產變成負數後,有很多人直接交還鎖匙給銀行,給果大家有目共睹,銀行累己累人是有前科的。

 

還息不還本都想得出,著定落地獄。

Daniel - 2017年11月19日 08:48

【 還息不還本都想得出,著定落地獄。】

人幣M2,呢十年,上左幾多呢?
國內所謂M2公佈嘅數字,係否真呢?
如果楼價同步(人幣M2*真*數字)上,加上每日百五,樓價係可以月月上過喎!
香港係正體驗非常時期,傳統理論,企吾住腳!!!!!!!!!

Daniel - 2017年11月19日 08:50

港樓會否大跌呢?會!
一)人幣出資本帳,P R C國企省企所有債公開,人幣全自由兌換,國人駛乜走人仔呢?
二)外滙全封,出外滙券,回五十年代,港人就會塘水滾塘魚,無生錢入!
三)每日百五陸人入境,即時取消!
港地産上,其實由於人幣, 半開半関。
仲有,間接証明人幣M2好勁秋,就係內地一線城市樓照樣大上,內地人吾知實數,卻感到M2威力,有時連印都吾駛,國企銀行,大可指住鼻哥借錢出街都得!
只有登入後或登記成為會員才能發表意見

版規:

  1. 網站編輯或網站作家開題,網友可回應。回應必須貼題,請勿重覆;勿發表誹謗,人身攻擊或不雅內容。
  2. 網站編輯有權發表或不發表網友張貼的內容。(請參閱議論守則)
  3. 開題之網友可編輯其在過去7天內發表之論題,或刪除相關回應。

查閱 FAQ

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。