葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 聯席董事

如果樓價唔升唔跌

新一屆政府未見為調控樓市推出有效措施,樓價指數又破高位,一手發展商亦接連推盤應市──少不免要以高成數按揭配合。此類按揭安排,在過去幾年都未見「出事」,部分原因是樓價上升,令潛藏的問題自動解決。一旦樓價橫行,甚至升得「唔夠快」,都會為借款人帶來一定的財政衝擊。

以近期一個大型新盤為例,發展商提供八成按揭,年期25年,首兩年按揭利率為P(5%)-2.85%,現時即2.15厘;兩年後利率為P(現為5厘)。以一個折實價1000萬元一手單位為例,選用上述一手按揭安排,取得八成即800萬元按揭。如利率不變(機會偏低),首兩年按揭供款為34496元,兩年後未償還按揭本金約750萬元。

兩年後低息優惠結束,供款利率回升至P,如利率不變,每月供款會增至45817元。供款上升約33%,會不會為借款人財政帶來重大壓力,視乎借款人收入而定,難一概而論。不過,如果借款人不希望長期支付較高利息,要轉按至銀行,客觀上有一定難度。

假設兩年間樓價不升不跌,而金管局按揭指引亦維持不變。市值1000萬元的住宅,銀行按揭只可借500萬元。例子中供款兩年,仍欠銀行本金750萬元。意味兩年後借款人要轉按,便要另外準備250萬元的現金,以支付新舊按揭的差價。

由另一角度看,兩年後原有一按仍欠750萬元,如希望不支付差價轉按,樓價需要升至1500萬元──剛好是購入價的50%。當然,此中充滿變數,例如兩年內最優惠利率上升,供款增加之餘,償還本金的比例亦會減少,轉按的難度會上升。

當然,以上說的不是「新問題」,按揭指引把1000萬元物業的銀行按揭限制於五成,是2011年中的事。此後多個新盤均有推出不同安排的高成數按揭,常見的共同特點是供款初期有「優惠」──不論是初期低息,抑或免息免供、供息不供本,效果都是令置業初期的支出減少。但奈何發展商/財務公司的利息成本較銀行為高,不可能提供長期低息安排,優惠期後,按息及每月供款難免上升。

此類「高成數、初期供款優惠」的按揭產品推出多年,尚未見為市場帶來重大問題;有發展商更指出,大部分借用新盤按揭的業主,都在3年內全額償還貸款(相信大部分由轉按達成)。但需要留意的是,過去幾年樓價持續上升,大幅減低業主轉按的難度。即使樓價升幅未能令業主無痛轉按(完全毋須支付新舊按揭差額),也令需要支付的差額大減。一旦樓市升勢放緩,借入此類按揭的業主是否可以順利轉按卻令人疑慮。

在個別買家立場考慮,如計劃透過類似的安排入市,宜小心計算,一旦樓價橫行或轉勢,未能轉按至較低息的計劃時,供款對自己財政的影響。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

所有評論

黎自立 - 2017年11月25日 06:59

經濟有波動,盛衰有循環。

巨浪 - 2017年11月25日 07:03

黎豬玀說 : "據說,經濟有波動,盛衰有循環。"

 

PBrega - 2017年11月25日 14:42

當資本主義的自由市場被嚴重扭曲和人為壟斷後,唯一出路,就是市場爆煲。
各位好自為之了。

PBrega - 2017年11月25日 14:46

美國經驗教訓,在於二按三按如野馬無繮。

Daniel - 2017年11月25日 16:44

內地降關稅, , 我睇倒国人走人幣,更急了,P R C減税,形同印銀纸,推高消费,坐定定呀!

我在此壇,最少谷人買港楼己有四年以上,而家根本未轉勢,因習帝吾願,亦吾想收緊M2,一收緊,P R C埋單都有份!

 

PBrega - 2017年11月25日 19:35

唔降唔得,等癫雞落實保護主義,再加上CPTPP,腹背夾攻,難頂了。
加拿大和某些東盟已進行全面Free Trade,大6真的在等死嗎?

只有登入後或登記成為會員才能發表意見

版規:

  1. 網站編輯或網站作家開題,網友可回應。回應必須貼題,請勿重覆;勿發表誹謗,人身攻擊或不雅內容。
  2. 網站編輯有權發表或不發表網友張貼的內容。(請參閱議論守則)
  3. 開題之網友可編輯其在過去7天內發表之論題,或刪除相關回應。

查閱 FAQ

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 信報會議中心租賃 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。