雷鼎鳴's 的頭像

香港科技大學經濟學系教授

香港土地的需求與供應

《信報》時事評論:樓價高昂是香港最核心的社會矛盾之一,不解決這問題,社會就算短暫出現和諧,也可能只是鏡花水月。房屋的負擔指數可以用樓價中位數除以住戶年收入中位數來計算,香港是18.1,亦即一個中等收入家庭不食不用,也要18.1年的收入才可買下一個中等價錢的單位。香港這個指數冠絕全球,遠遠拋離排第二的悉尼的12.2,況且上述算法並無考慮房子的大小,而香港的房屋比悉尼小得多。比諸內地,香港也是遠遠不如,香港人均居住面積是16平方米,內地城鎮則是36.6平方米。

與內地融合 長者移居大灣區

樓價被市場中的供求關係所左右。在需求方面,未來20多年,住戶數量的平均增速將會倍於人口的增速,這是因為人口老化,大量出現單身長者住戶或二人住戶所致。在供應方面,低於10年樓齡的私人樓宇單位只有68068個,10至19年樓齡的則有228617個,20至29年的更有279210個。由此可知近十年新建樓宇供應量之低,樓價不急升才怪!

展望將來,樓宇的剛性需求也會因住戶數目持續上升而難以下挫。更有甚者,香港很希望繼續發展其國際金融中心,也想在創新科技上做出成績,若成功的話,樓價會繼續有上升壓力,要知道,世界上的金融中心與創科中心樓價都是極為高昂的。我們若要減低需求,可能需要與內地加快融合,更多的長者到「大灣區」樓價較低的城市,例如中山、江門、肇慶等地居住,現時「大灣區」交通基建比前發達,生活環境也不錯,這種遷移並非不可能,但當然有一大堆問題要解決。

(節錄)
 

所有評論

Daniel - 2017年12月13日 04:40

【 展望將來,樓宇的剛性需求也會因住戶數目持續上升而難以下挫。】

目前最影響香港樓市的內地因素,並不是內地人來港置業,而是內地發展商來港買地,直接推高地價,一方面為開售中的新盤創造新的價格指標,另一方面又在買家心中營造「遲買更貴」的心理預期!!!!
一)土地供應有排先可以追上需求及前十年減產,每日加百五,点顶?
二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。
三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!
四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。
五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。

五條件,除非有改,否則港楼價下降不多( 尤其是與人民幣相比較)

我在此壇最少谷人買港楼己有四年以上,而家根本未轉勢,因習帝吾願,亦吾想收緊M2,一收緊,P R C埋單都有份!

 

 

Daniel - 2017年12月13日 04:41

人幣M2,呢十年,上左幾多呢?
國內所謂M2公佈嘅數字,係否真呢?
如果港楼價同步(人幣M2*真*數字)上,加上每日百五,樓價係可以月月上過喎!

Daniel - 2017年12月13日 04:42

紅色(實黨企,勢力人士)資本狂走人幣,兑真銀(a k a港樓美元)全球搵投資機會,滙市封盤前,執輸行頭呀,吾驚有鬼了!
冇勢力人士,惟有彼手續費地下錢莊囉!

巨浪 - 2017年12月13日 06:49

文中 : ".....更多的長者到「大灣區」樓價較低的城市,例如中山、江門、肇慶等地居住,...."

 

鄙人認為内地沒有必要接收大量的香江「低端人口」遷入。

 

巨浪 - 2017年12月13日 07:27

文中  :  "......沒有多少人會支持在維港填海,..."

 

鄙人贊成填平維港。維港水質極差又臭,滿海都是香江人抛棄的膠樽垃圾和香江人排放出來的浮游的巨大的黑色屎塊,石狗公和泥鯭在海底吃屎塊長大,香江人常在海邊釣泥鯭回家煲粥吃。維港填海沒有保育問題,過海費時失事,填平維港可造就大量土地,又可省卻隧道口長年塞車的嚴重問題。郊野公園又可保留下來,有百利而無一害。

 

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Old Cake - 2017年12月13日 07:59

叫雞教授?

黎自立 - 2017年12月13日 08:22

地產是搜刮市民財富的有力工具;香港百業蕭條 獨發地產一項,什麼數碼港 什麼創新科技,通通都是偷換概念的假野,真的是地產。

香港地產吸血引至百業蕭條,官商勾結使用地產搜刮市民的財富,例如;紅灣半島原來是賣給市民的居屋,轉而賣給地產商賺取暴利,有關官員轉而去該地產商處享受高薪厚祿。

在特區政府官商勾結的情況下,所有市民都要向地產商跪低成為屋奴,將收入的一半用來供樓,與此相反,我們感謝殖民地政府的餘蔭;幾乎一半的香港市民居住在廉租屋或者居屋,他們不必做屋奴令人羨慕。

土地是要吊起來賣才值錢,財政盈餘就完全依賴這強力搜刮市民的工具。

無地?掘八仙嶺的山泥,填平吐露港(在沙田至大埔之間的高速公跑旁邊)就可以建造很多廉租屋,而吐露港是並無旅遊價值,無船行駛的荒廢淺海。

我認為豪宅炒到天價並無不妥,但是要保著草根階層有蝸居,羨慕新加坡市民,任何一個人都買得起1000尺的組屋,並且門檻不高,富裕的市民也有權購買,新加坡能香港為何不能?非不能也是故意不為也。

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invu - 2017年12月13日 12:25

希望叫獸可以多写一 D 叫雞程式。等市民可以知多D 怎樣方便叫。

道然 - 2017年12月13日 12:58

教授手機來叫雞, 未曾起頭已歸西!

PBrega - 2017年12月13日 13:11

八千萬貪官來分港地,當然每份得豆腐磚大了。
即使趕走「低端人口」,亦無法解決地價貴的問題。
因為支那朝廷不尊重人權,就無法建立產權。
八千萬貪官要追求產權,只有向西方帝國主義屈膝。

PBrega - 2017年12月13日 13:15

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Old Cake - 2017年12月13日 18:14

即使填平維港,鏟平全港郊野公園,
都唔夠十三億人買,中共權貴將
香港當作走資後花園。

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