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按計劃有限公司 聯席董事

要供樓=樓奴?

某新盤開出40年期按揭,供25至35歲合資格買家申請。網上一片聲討,認為以合資格年齡下限計,買家供完樓,都已是65歲,可說一世為樓奴。香港人供樓的時間愈來愈長是事實,但是否可稱為樓奴,其實大有商榷餘地。

回歸前後,香港的新造按揭合約平均還款期在20年以下。例如1998年11月,新批按揭合約平均年期是218個月,即18年多一點。而2017年10月,新批按揭合約平均年期是323個月,近27年。20年間,平均按揭年期長了48%。如果一名買家在30歲置業,按揭合約年期是市場平均的27年,供款完成,年紀便是57歲。說是辛勞半生,才供甩樓債似乎合符事實。

問題是,上述說法有多個問題:其一是將按揭合約年期視同於實際供樓年期;其次是將「需要還樓債」視為「樓奴」。

先說第一點,統計上過去20年新批按揭的還款期的確有愈來愈長的趨勢。按揭年期攤長,有眾多可能原因:樓價(及相應的樓債)高,借款人需要攤長還款期,令每月供款減低,是原因之一。但近10年按息極度偏低,甚至出現按息低於通脹率,出現所謂實質按揭負利率,也可能是原因之一:在實質按揭負利率的環境下,理論上還款期愈長,對借款人愈有利。

但不管原因為何,按揭合約年期並不一定等同實際供樓年期。不少香港業主都會有供樓10年8年後贖樓的經驗。原因不外乎換樓、又或因收入增長,儲蓄一筆資金後還清樓債。當然,以當前樓價之高,一般家庭要儲蓄足夠資金償還樓債,所需時間會比上一代更長。但無論如何,不宜假設大多數借款人會供樓供足二十多年。

其次,所謂供樓30年等同當樓奴30年之說亦有誇張之嫌。根據2016年人口普查資料,需要為居所償還貸款的家庭,供樓支出平均只是月入19%。以月入不足兩成供樓,恐怕難說負擔過重、為樓成奴。當然,會有不少家庭供款負擔高於平均水平。不過,樓債是固定數,收入卻有增加的機會,長期而言,供樓業主負擔會慢慢降低,仍然是合理期望。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

所有評論

Daniel - 2018年01月06日 05:02

【 某新盤開出40年期按揭,供25至35歲合資格買家申請。網上一片聲討,認為以合資格年齡下限計,買家供完樓,都已是65歲,可說一世為樓奴。】

目前最影響香港樓市的內地因素,並不是內地人來港置業,而是內地發展商來港買地,直接推高地價,一方面為開售中的新盤創造新的價格指標,另一方面又在買家心中營造「遲買更貴」的心理預期 !!
一)大家諗下,億億聲由人幣轉真銀(港樓即美金),如經地下錢莊,要幾多手續費先?
二)祗有勢力人士,先可以咁做(每個陸人,衹限五萬一年可以出境)

Daniel - 2018年01月06日 05:03

一)土地供應有排先可以追上需求及前十年減產,每日加百五,点顶?
二)買港楼即投资美金,保人幣值最快最穩。
三)港田土廳可淨用英文,贪官名字好難跟進!赢晒!
四)出美元入美加澳有国安局(NSA)跟進,港楼少好多烦野。
五)買左港楼,自由行有地方住,有親友進港,亦大可威威。
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五條件,除非有改,否則港楼價下降不多( 尤其是與人民幣相比較)

Daniel - 2018年01月06日 05:14

我在此壇,最少谷人買港楼己有四年以上,而家根本未轉勢,因習帝吾願,亦吾想收緊M2,一收緊,P R C埋單都有份!
佢甚至寧願外滙管制,都吾容許吾起楼,話之你空楼多多!

黎自立 - 2018年01月06日 09:20

香港政府迫人買樓啦!地產是搜刮市民財富的有力工具;香港百業蕭條 獨發地產一項,什麼數碼港 什麼創新科技,通通都是偷換概念的假野,真的是地產。

香港地產吸血引至百業蕭條,官商勾結使用地產搜刮市民的財富,例如;紅灣半島原來是賣給市民的居屋,轉而賣給地產商賺取暴利,有關官員轉而去該地產商處享受高薪厚祿。

在特區政府官商勾結的情況下,所有市民都要向地產商跪低成為屋奴,將收入的一半用來供樓,與此相反,我們感謝殖民地政府的餘蔭;幾乎一半的香港市民居住在廉租屋或者居屋,他們不被地產吸血。

土地是要吊起來賣才值錢,財政盈餘就完全依賴這強力搜刮市民的工具。

無地?掘八仙嶺的山泥,填平吐露港(在沙田至大埔之間的高速公跑旁邊)就可以建造很多廉租屋,而吐露港是並無旅遊價值,無船行駛的荒廢淺海。

我認為豪宅炒到天價並無不妥,但是要保著草根階層有蝸居,羨慕新加坡市民,任何一個人都買得起1000尺的組屋,並且門檻不高,富裕的市民也有權購買,新加坡能香港為何不能?非不能也是故意不為也。

Daniel - 2018年01月07日 06:22

陸人買美金或港紙保險,港樓市仲未封,亦可証明港樓支持不在樓按, 在人幣M2!

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