葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 執行董事

加快還款VS延長還款

展望今年,市場普遍估計本地最優惠利率將回升,踏出利率正常化第一步。面對利率上升帶來的影響,借款人在還款年期的安排上可以有兩個完全相反的應對策略。

討論前先說一個小故事,有一位叫小明的小朋友,和家人去茶餐廳吃早餐,點了火腿通粉。廚師按慣例在通粉中加入紅蘿蔔、青豆等配菜;小明其實很不喜歡這些配菜,而他的策略是先把配菜極速吃掉,才享用火腿通粉。另一位小朋友大強,同樣吃有雜豆的通心粉,同樣不喜歡雜豆的他,策略卻是最後才去吃最不喜歡的雜豆。業主在按揭年期的選擇上,某程度上與上述故事類似──面對無可避免的利率上升,在按揭年期上業主可以有完全相反的策略應對。

以浮息按揭供樓的業主,在利率上升時,如不主動作出任何應對,那麼每月還款便會增加、全期利息支出亦會上升。對於加息,不同人會有完全不同的應對方案,有趣的是,在按揭還款期的調整上,可以有完全相反的策略。

策略一是拖長還款期,效果是每月供款回落,適用於加息前供款負擔已經偏高的借款人。以原有欠款400萬元,利率2.15厘,還款期25年為例,月供17248元,利率如上升0.5厘,即至2.65厘時,月供增至18248元,但如果將還款期延長至30年,在加息後,每月供款卻可下調至16119元。當然,延長還款期有其限制,例如最長不可逾30年,銀行對樓齡、借款人年齡亦有一定要求。而且延長還款期,等於銀行收多幾年息,全期利息支出會上升。以借款額400萬元,按息2.65厘為例,25年還款期,全期利息支出約147萬元,如按揭年期延至30年,全期利息支出會增至180萬元。

應對加息的另一個策略是縮短還款期,效果是每月供款增加,但全期利息支出減少,適用於希望盡快清還債務的借款人。上世紀八十年代港息高企,不少老一輩港人都有勒緊褲頭,以求盡快供完樓按的經驗。

拖長或縮短還款期其實沒有本質分別,在同等利率和本金的情況下,要每月供款減少,代價就是全期利息支出上升;反之亦然。類似於是否先食雜菜,本質上兩個策略沒有哪一個較為優勝,借款人可因應自己的需要作出適合自己的選擇。

葉敬誠
按計劃有限公司聯席董事

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