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按計劃有限公司 執行董事

一手空置稅對樓市影響

政府放風,將推出一手住宅空置稅,民間反應預料正面;但對遏抑樓價,甚至加快房屋供應,可能無甚影響。

根據官方數據,已成現樓但未賣出的一手新盤,存量達9000伙,大約相當於每年私人住宅供應量的一半。線性思維推論:推出空置稅,增加了發展商的持貨成本,加大了他們加快推貨的誘因。如果發展商不再囤積居奇,準買家買樓應該較前容易,樓價亦可望在增加供應後壓低。

相信此是不少人的想法,大部分市民希望增加房屋供應;而且往往認定發展商囤貨。政府推出針對發展商的空置稅,在迎合民意之餘,也不怕被指官商勾結,反而可以營造「敢挑戰既得利益者」的形象,甚至有利於現時進行的土地供應大辯論,可說一舉多得。

不過,實際情況恐怕遠比一般人想像更為複雜。首先是空置單位的數量及組成。政府在回應立法會提問時曾承認,9000個空置單位之說,包括了已落成,未有出售,但轉作服務式住宅等其他用途的單位

9000「未售出新盤」計算誇

市場統計,扣除用作出租的服務式住宅等,實際上已落成但空置的貨尾大概只有4000多個,而且大部分為近一年落成。而剛取得滿意紙的項目,發展商會忙於交樓、封漏,又要等待小業主收樓和裝修,往往會入伙後一段時間才推出現樓貨尾,反映發展商囤貨情況難說嚴重。或者有人會說,就算只是4000伙,也相當於每年新盤供應量的五分一,如果空置稅令發展商加快推售現樓,總算是有效增加供應。

可是,綜合現時的消息,新盤空置稅似乎會以額外差餉方式徵收。但業內已有計算,目前差餉是應課租值的5%,以現時租金回報率約3厘計,一年差餉等於樓價1.5%。就算新盤空置稅徵收額是一般差餉的2、3倍,對比於近年樓價升幅,仍是微不足道。發展商支付樓價數個百分點的支出,只要未來可以更高價售出單位,仍是除笨有精。

更大的問題是,徵收新盤空置稅,不論稅率為何,只要整體上供應不足的情況未變,都不能避免發展商在出售單位時把成本轉嫁予買家。所謂「加稅令發展商加快推盤」的良好意願,恐怕難以成真。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

所有評論

PBrega - 2018年06月16日 04:45

空置税,無關痛癢,轉移視線,拖得就拖,瀉得就瀉?

PBrega - 2018年06月16日 14:47

中美貿戰,可能空置税無用武之地了。

Big Mac - 2018年06月18日 14:00

陳總都唔敢加息, 就喺怕樓市跌, 不過升得越高跌得越深; 跌只是時間的問題.

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