葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 執行董事

拆息上升對不同業主的影響

近日拆息在高位徘徊,上周五,一個月同業拆息報2.01厘。由於市場上的拆息按揭(H按),都設有以最優惠利率為準的鎖息機制。近期拆息上升,多數H按已觸及鎖息位,每月供款不會因拆息處於高位而增加。不過,要留意鎖息也可以有不同條件,供樓業主宜留意自己按揭的具體條文。

近年新批的H按,鎖息機制一般為「細P-2.85厘」或「大P-3.1厘」,換算下來,都是2.15厘。H按一般以一個月拆息定價,例如H+1.5厘。假設按揭計息日的一個月拆息為2厘,那麼利率應該是3.5厘,但由於有鎖息機制,事實上借款人會轉以2.15厘供樓。又或者說,一個H+1.5厘,鎖息上限(CAP)大P-3.1厘的按揭計劃,當計息日的一個月拆息高於0.65厘時,便會轉以鎖息供樓。近月拆息雖然反覆上升,但供樓業主的供款利率一直維持在2.15厘水平,可能會對拆息上升了無感覺。

不過,要留意「細P-2.85厘」或「大P-3.1厘」的鎖息上限,是近幾年才出現的條件。十年八年前,有一批按揭,以低至H+0.65厘至H+0.7厘水平的利率批出,但當年的鎖息上限卻會定在細P-2.5厘水平。以近日一個月拆息約2厘計,H+0.65厘是2.65厘,會轉以鎖息即2.5厘供樓。換言之,此批早年取得極優惠按揭,長年以偏低利率供樓的業主,近期的供款利率反而會較近幾年新取用H按的業主為高。

在此先撇開不同時期H按鎖息高低有別的問題。在供樓業主的角度,可能會想,有鎖息機制在,根本不必太擔心拆息上升。問題在於,拆息一定程度上反映了銀行的資金成本,拆息如持續高企,銀行的最優惠利率便需相應上調。市場一般預期,美國聯儲局於9月和12月議息會議上調聯邦基金利率,而香港銀行將需要跟加。事實上,如未來2、3個月拆息一直高企,亦不排除香港最優惠利率先行上調的可能性。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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