葉敬誠's 的頭像

按計劃有限公司 執行董事

新房策改變了什麼?

官方修訂居屋定價,整體上社會甚為受落。居屋賣平了,但僧多粥少,是否買得到,全看運氣。對期待上車的家庭來說,總算仍是有所盼望;加上私人市場已欠缺平價選擇,大可疊埋心水等居屋。但由宏觀角度來看,措施更改,可能對大局了無影響。

定價機制改變,未來一手居屋定價可望下調,而往後每期申請數字料會因而上升。對月入數萬元,又欠缺「父幹」的家庭來說,反正在二手市場欠缺選擇,只好安心參與居屋大抽獎。在居屋供應仍是一年數千伙的情況下,中籤的幸運兒自然可以用較低價格完成置業大計,但入表申請落空的人數反而增加。在幸運之神眷顧,又或居屋供應大增前,也只好繼續等下去。對此類買家來說,是否有具體好處,一切視乎抽籤結果。

至於月入較高,但仍然合乎資格申請資助房屋的一群,例如月入5萬元的家庭,在現時按息水平下及壓力測試要求下,可以負擔約接近550萬元的按揭貸款,在二手市場並非全無選擇。難以完成置業目標,問題仍是出在首期。以一個610萬元物業為例,首期四成需要244萬元。如果欠缺家人協助,一般人單是儲蓄首期,耗時可能已逾10年。

到了最後,有「父幹」的準買家,會考慮是否在家人財政支持下入市。沒有家人資助,一是咬緊牙關,增加儲蓄或投資,期待在未來某時某刻儲足首期;二是放棄置業計劃,當個長期租客;第三條路是看看新盤市場有沒有那個樓盤有低首期置業方案,再詳細考慮應否冒上利息較高,加上一定溢價的風險入市。

整體上,不得不同意,居屋改變定價機制,的確是政策推出數十年以來的一大改變。但細心一想,除了每年幸運的數千家庭可以較低價格買樓,對其他人來說,改變似乎未有預期的大。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

所有評論

黎自立 - 2018年07月14日 08:12

感謝殖民地政府的餘蔭;幾乎一半的香港人居住在廉租屋或者居屋,殖民地政府說;「居者有其屋(簡稱居屋,當年的居屋以建築成本出售)」。相反,林鄭政府話;「廉租屋封頂」。這句話充份顯露出林鄭是與地產佬勾結逼市民買樓目的,為什麼林鄭不像殖民地政府 或 新加坡政府——以建築成本賣居屋給廣大市民呢?

 

香港人羨慕新加坡;任何人都買得起1000尺的政府屋,而且門檻不高,相當富裕的人也可以購買。新加坡能 為什麼香港不能?非不能也 是故意不為也。
 

學新加坡?香港非不能也 是故意不為也。不久之前有紅灣半島,原訂是賣給市民的居者有其屋,一批過賣了給地產佬,有關官員轉眼就去該地產佬處享受高薪厚祿。

無地?放寬舊機場航道的高度限制(九龍塘的屋只有二層高)就能供應大量的居住單位。

PBrega - 2018年07月14日 12:47

哈哈哈哈哈哈!
現在居者無其屋,不居者囤其屋,地霸不准起屋,不是香港人的原居民搶丁屋。
原來,有主權治權金權極權的擋中央和港共狗奴正苦,是「無權起屋」?
滑天下之大稽?

PBrega - 2018年07月14日 13:06

丁屋亦應該不可轉售,只可由政府回收。杜絕土地流失!

PBrega - 2018年07月14日 13:10

香港的房屋政策=豆腐渣+大白象!

養珠樓主 - 2018年07月14日 14:48

OK.  以房屋來說。供應侧其實只有政府,地產商只是拆家。樓市供應側一部分政府自己賣,一部分拆給地產商賣。需求側有四類買家:低端人口,居屋買家,兩邊不是人,和私樓買家。

 

政府新政策在供應側長期策略如填海,不是三五七年的事,對以下五年無影響。短期策略沒有增加供應,只是把預給拆家的轉到居屋,從左袋拿出放入右袋。居屋可賣的增加了。可賣私樓卻減少了。

 

在需求側對低端人口交白卷,維持他們公屋或劏房租客身份,你死你賤,關人。新政策把居屋買家收入上限提高,把一部分兩邊不是人晉升為準居屋買家,(本來一些兩邊不是人買樓無望,有錢安心消費,現在變成準樓奴,開始節衣縮食了。)私樓買家不變。

 

換句話說,在居屋樓市,供應和需求都增加了,但不要忘記,居屋跟私摟一樣也有二手市場,政府一手市場只是市場的小部分。政府新政策肯定令需求增加比供應增加多。在私樓樓市,供應減少了,買家不變。

 

樓價會怎樣?想出這政策的人,實在是什麼料?

 

養珠樓主 - 2018年07月14日 14:52

了無影響?是火上加油。

養珠樓主 - 2018年07月14日 15:04

再說白點,為什麼居屋價錢不會跌?只要居屋供應對準買家比例不提升,居屋樓價就不會跌。從私樓用地轉到居屋用地,供應增加百分之多少?提高收入上限,增加了準買家百分之多少?居屋供應對準買家比例提升了,還是降低了?

PBrega - 2018年07月14日 17:56

拿居屋來當私樓買賣,居屋起來把尻咩?
三歲都知了,你想蒙騙誰?
你要香港市民「你死你賤」,市民對你更加「話知你」,看看誰先仆街?
你以為狐假虎威能夠一生一世,即管放長雙眼,唔使等好耐。

PBrega - 2018年07月14日 18:00

天天在講「考貝香港」,40年過去了,香港考貝在那裡?
繼續吹了!

養珠樓主 - 2018年07月15日 00:48

拿居屋來當私樓買賣,居屋起來把尻咩?

 

正是!本來就是官與民爭的愚政,新政策變本加厲,更泥足深陷。

PBrega - 2018年07月15日 20:57

一千個單位,改為五千間劏房。
哈哈哈哈哈哈!
波叔的偉大成就,就是「你死你賤」?

o

opopr7opop6591 - 2018年07月15日 22:06

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