呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

本地樓市轉弱訊號湧現

《信報》沿圖論勢:恒生指數於今年1月29日創33484點歷史高位後便輾轉回落,在8月16日低見26871點,即已從高位最多回落6613點(或19.7%);不過,香港二手樓價同期卻愈升愈有,累漲超過一成;換言之,股市與樓市今年以來呈現冰火二重天,各走極端。然而,從歷史角度看,本港樓股表現甚少持久背道而馳。那麼,樓市是否已呈轉向/轉弱的跡象呢?筆者試從多個樓市指標,探討這課題。
 

如前所述,從歷年數據來看,不難發現香港股市和樓市很多時表現大致呈亦步亦趨。話雖如此,兩者間中也會出現背馳走勢(如今年情況)。從恒指與二手樓價(中原城市指數)歷年12個月移動相關系數可見,大部分時間兩者維持頗高正相關性,相關系數往往可達0.75或以上,惟間中(儘管出現時間不多)亦可發現相關系數出現負值的情況,即兩者表現背馳【圖1】。

樓股背馳難持久

當樓市與股市持續出現深度背馳走勢時,對樓價後市表現有何啟示呢?從歷年恒指與二手樓價按年變化差距(下稱「股樓表現差距」)可見,當兩者按年變幅差距擴闊至達-20%(即過去一年恒指表現較二手樓價相差達20個百分點),二手樓市往往將出現(或正處於)回落或進入橫行的走勢。這點也許不難理解,因為若然股市持續欠佳,且跌勢遠遠甚至大幅拋離二手樓市的表現,最終亦會拖累樓市。

從最新數字顯示,「股樓表現差距」近日已拉闊至-17.4%水平,與兩成的門檻相距不遠。換言之,若然稍後「股樓表現差距」跌穿兩成,意味二手樓價不久將出現調整(下跌或橫行)的機會頗大。

除「股樓表現差距」顯示樓價即將呈轉弱的跡象外,個別屋苑與整體樓價表現的差距同樣值得留意。

有分析認為,當樓價連相對偏遠屋苑都爆升時,樓市距離見頂(或即進將入鞏固調整)的時間已不遠。是耶?非耶?從偏遠屋苑嘉湖山莊與整體二手樓價按年變化表現差距(10周平均值;下稱「嘉湖與樓價表現差距」)可見,每當差距拉闊至接近10%時(意味嘉湖山莊按年表現較整體二手樓價升幅達10個百分點),樓價往往不久(不多於6個月)將出現見頂回落或進入較長期橫行鞏固的階段;而「嘉湖與樓價表現差距」最新(統計至8月19日)已拉闊至11個百分點,升越前述一成的門檻,反映近月來嘉湖山莊升勢十分凌厲,並且遠遠跑贏同期二手樓價平均表現。從歷年「嘉湖與樓價表現差距」與樓價的關係,意味二手樓價已發出轉弱的訊號。...(節錄)

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