呂梓毅's 的頭像

信報首席經濟及策略師

樓價「最少」跌幾多?

《信報》沿圖論勢:筆者約兩個月前透過「股樓表現差距」和「嘉湖與樓價表現差距」等另類指標,提到本港樓市已發出轉弱訊號,並且預示二手樓價將進入深度調整或較長時間的鞏固周期(見8月30日本欄)。話音未落,樓價隨後走勢確實開始回落,從差餉物業估價署數據顯示,8月私人住宅樓價指數在連升28個月後終見頂,按月微挫0.08%;雖然按月跌幅溫和,但很可能象徵樓價步入調整周期。問題是,二手樓價在是次調整甚至轉向中,潛在跌幅有多大呢?
 

近日多間證券行或分析員分別對香港樓價潛在跌幅作出預測,幅度頗為參差;少則數個百分點,多則達四成或以上。要估算樓價潛在跌幅,猶如要在股市估頂摸底,難度甚高,甚至近乎不可能(還記得「升市莫估頂,跌市莫估底」的格言嗎?);更何況目前主宰樓市(和股市)前景的重要因素是中美貿易摩擦升溫(經濟冷戰?)的政治因素,令估算後市難度大大增加。筆者今次試從樓市技術指標角度,檢視目前3項指標的狀態,進而推算二手樓價往後「最少」潛在跌幅。

一、屋苑樓價高於10周比率市寬指標

截至10月14日為止,全港128個二手屋苑樓價高於10周平均比率(呎價高於10周平均值的屋苑數目佔整體比例,即中線市寬;下稱「樓價高於10周比率」),反覆回落至36.7%,顯示已有過半數主要屋苑的呎價跌穿其10周平均值,整體趨勢明顯轉弱。

更值得留意的是,由於「樓價高於10周比率」在出現三頂背馳後急跌,並且失守40%的門檻,根據歷年這指標的表現,可確認樓價已進入調整(或轉勢)階段。至於樓價調整的模式,正如以往分析指出,可以是:(1)以較長時間橫行偏軟的市況進行,即出現淺層下跌,且用時間消化早前升勢,如2013年初至2014年中或2005年中至2007年初便屬這一類;(2)以深度下跌完成,如2008年和1997/1998年般。今次會屬於哪一種呢?...(節錄)

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所有評論

PBrega - 2018年10月25日 13:17

跌到「吃草」,40年改革開放玩完,自由貿易自由港對香港已失去效用。
樓?你要了。

Big Mac - 2018年10月25日 14:13

一夜回到改革前!!!

 

 

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