高天佑's 的頭像

《信報》專欄作家

煥然懿居考驗剛需

《信報》新聞點評:備受期待的首個「港人首置上車盤」(下簡稱「首置盤」)煥然懿居(eResidence)推出,開價有點反高潮,基於估價滯後因素,打六二折後,呎價仍介乎11692元至13969元,兼且限制多多(首5年不可轉售或出租,日後亦須補地價),在現今市況下不見得特別超值。再者,作為資助房屋,該項目罕有地對申請者設有「入息下限」要求,又列明必須「從無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助」,令靠父幹、借人頭等招數較難發揮。因此,其認購情況將是對所謂「剛需」的重大考驗,可視作後市試金石。
 

呎價逾萬元未算超值

「首置盤」由特首林鄭月娥於2017年10月在其首份《施政報告》提出,是「重建港人置業階梯」重要一環,備受期待。簡單來說,在樓價高企下,不少中產人士既不符合公屋和居屋資格,卻又買不起昂貴的私樓(或者只負擔得起「納米劏房」),夾在中間半天吊,「首置盤」理論上正是為他們而設。

作為首個首置盤項目,煥然懿居由市建局負責發展,位於土瓜灣馬頭圍道(2010年唐樓倒塌事故原址),共有450伙,全屬中小型單位,面積介乎261至507方呎。相比起新居屋以市價五二折定價,高一級的首置盤煥然懿居以六二折定價。不過,或許因為估價滯後(差估署樓價指數最新為去年11月份),該項目打六二折後呎價仍介乎11692元至13969元,相當於市價為1.9萬至2.3萬元,不算特別超值。

舉例說,該項目雖說位於九龍市區,但不論從交通、環境或傳統地段角度看,均不怎麼優越,較諸去年12月推售、毗鄰觀塘港鐵站、定位為豪宅的信和(00083)私樓項目凱滙(Grand Central),其首批單位呎價低至1.55萬元(均價1.74萬元),即使隨後逐步提價,至今平均呎價仍徘徊約1.9萬元。

此外,新地(00016)在馬頭圍同區的私樓項目Down Town 38料於本月開賣,單位面積介乎300至414方呎,發展商已預告「不少單位平過600萬元」,意味當中部分呎價可能低於1.9萬元。相比之下,煥然懿居每方呎市價達1.9萬至2.3萬元,貴過凱滙和Down Town 38,略嫌不夠貼市。...(節錄)

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