王建成's 的頭像

宏亞按揭證券 營運總裁及董事

樓價跌難引發大量小業主拋售物業

上星期筆者提到,於2002年推出的負資產按揭計劃,12年間只有極低的壞賬率。那究竟對香港今日面對的情況,有何意義?

其實,風險管理亮麗成績的基礎,主要在授信上堅持審批條件:一、貸款用於償還舊有按揭欠款,沒有套現(cash out);二、申請人物業是自用;三、供樓紀錄良好。

在計劃推出後一年,經濟環境於2003年其實曾進一步惡化,樓價比2002年時又下跌了起碼一成。原有批出的140%負資產按揭,其時再計算按揭成數的話,可能已是150%或160%。但當時其實沒有出現大規模的拖欠供款現象,原因在於客戶篩選及授信標準的堅持。

真實的情況是:拖欠供款現象,是以分散零星地(sporadic) 出現、因個人情況變化而演變。最常見的是借款人失業,又未能找回工作。他們的應對行為模式是先削減支出,到了儲蓄日漸消失,甚或會跟親屬或好友借貸。到所有籌措方案不果才會開始斷供。平均而言,由收入減少至斷供、物業被收回拍賣,約有25個月的發展時間。而且用家斷供的行為,是非線性的(non-linear),意思是借款人可能斷供60日後,便恢復供款、之後再財困的話,又會出現脫期,數字是上上落落的。相對於投資者的斷供行為,一旦脫期供樓,會呈現線性增長──30日變成60日,再變成90日,直至銀行收樓為止。

正規按揭成了最佳防線

2009年以來,筆者欣聞樂見金管局逐步限制非自用的按揭成數、又引入及強化壓力測試,效果同樣是以較嚴格的授信標準,篩選出有正當借款需要,又有還款能力、還款意欲的客戶。監管機構的持之以恒,正正令本地正規按揭市場更為成熟,有能力承受更大的風浪。

在今天信貸資料庫更完善、正規銀行按揭都要進行壓力測試、整體按揭成數更低的今天。縱使樓價下跌幾成,亦沒理由會觸發海量小業主拋售物業,或貸款機構大規模收樓拍賣(Forced Sale)。而零散又小規模出現的斷供現象,並不會為樓市帶來壓力──市場有足夠的時間,消化微量增加的放盤。萬一政府要收招救市,加上用家的壞賬模式,會為銀行提供足夠時間應對。

當然,要強調的是,當年推出的負資產按揭計劃,是與銀行合作的正規按揭安排,批會準則、追收欠債的要求跟足銀行規範。如果小業主過去幾年是在銀行取得正規按揭,筆者也有信心在完善的指引下,借款人會有充足的緩衝空間應對加息,銀行當然亦不會單單因為負資產而向業主call loan。至於由財務公司取得的非正規按揭,可能便是另一個故事。

下回我們再由供款負擔的角度,看看市場對樓價調整的承受能力。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

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