《信報》投資者日記:5月15日,周二。香港年輕一輩靠父幹置業,樓價屢創新高。《信報月刊》在慨嘆樓市悲歌要靠「太空艙」紓緩之餘,今期深入探討新香港人如何托樓價。

回想5年前,樓市在許多人眼中已很「癲」,為圓置業夢得不吃不喝多少年的文章充斥媒體。在「父幹」如此靠得住的今天重溫這些舊文,真有讓人不知哭好還是笑好之感。

香港樓市跟美國股市有一點十分相似,淡友(或曰等候較吸引水平入市的一群)以傳統估值指標衡量港樓和美股,5年前不約而同得出「大跌在即」的結論。單看結果,此輩自然大錯特錯,但知道這個並無多大意義,必須挖深一點,方能作出對投資有用的分析。

不吃不喝多少年一類聯想雖略嫌誇張,惟立足點乃樓價對入息比率遠離合理水平,簡單易明且合乎邏輯。問題是,這種按置業人士負擔能力評估樓市前景的指標,並未考慮到港人為求上車甘願容忍愈住愈細、父幹發力辣招破功這些5年前尚未普遍存在的元素。從這點着眼,傳統指標「得啖笑」便不那麼奇怪了。

公屋賣500萬

李鄭屋邨一個單位近日以538萬元成交,呎價逾萬。此事既能成為熱點新聞,價格本身當然令人側目,惟結合納米樓、「太空艙」一起看,公屋賣到500萬,離譜中可說不失一點點靠譜。關鍵是,5年前幾乎沒有人想到此情此景會成為今天的「常態」!

再看美股。就如港人不吃不喝多少年始能圓置業夢一樣,估值昂貴常被用作質疑美股牛市還能持續多久的理據。這是十分理性的疑問,但同一番爭論,放諸2013年其實也無不可。美股於當年3月突破2007年峰值,創出歷史新高,標普500指數經周期調整市盈率(CAPE)達22.5倍【圖1】。數據顯示,美股史上多達87%時間估值水平低於此,只有13%時間達到或高於這個水平。

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