《信報》投資者日記:6月12日,周二。聯儲局一連兩天議息,年內第二度加息已無懸念。隨着本地銀行體系總結餘減少,資金流動性不再那麼充裕,聯儲局全年加息三次也好四次也罷,在美國過去兩年半先後六次調高利率期間一直沒有跟加的香港,即使不馬上追隨,本地銀行上調最優惠利率的壓力也會很大。

上周六,老畢於《信報論壇》上看到葉敬誠君以〈當傳統智慧落空〉為題,質疑加息不利樓市的觀點。關於這個問題,好友與淡友向來各說各話,惟葉君在否定這種「傳統智慧」之餘,提出了一個值得關心本港樓市發展人士深思的看法:如果加息(以最優惠利率為準)後樓價未見回調,之前因預期加息而觀望的購買力便會入市,從而催生新一輪升勢。換句話說,加息非但不會觸發樓市調整,原先持觀望態度的準買家反而會因意識到自己「看錯市」而放棄觀望,令本已瘋狂的樓市火上添油。

勿只看單一因素

是耶非耶,取決於:一、樓價對加息的反應,這點要待利率上調後方有答案;二、基於加息樓價跌這種「傳統智慧」而採取觀望態度的準買家到底有多少,這個因素對樓市的影響,同樣要待購買力釋放出來後才有端倪可見。那等於說,樓價在最優惠利率上調後會否一如葉敬誠所言不跌反升,現階段仍須「觀望」。

不過,葉君指加息不利樓市之說太過想當然,老畢是認同的。問題不在按息上調會令每月還款負擔增加(事不離實),而在看淡樓市者聚焦於單一因素,以這個事實為立足點得出加息必然遏抑需求推低樓價的結論,忽略了其他對樓市更具決定性的變數(variables);就業、入息、人口結構以外,還有無法量化卻可能最重要的市場氣氛/買家心理。

葉君圍繞利率與樓價關係的疑問,引起了老畢一窺美國情況如何的興趣。聯儲局自2015年底六度加息,美國30年期定息按揭利率從2012年低位約3.3厘,升至目前約4.5厘水平。

相關性不明顯

當地準業主有否因為樓市未見回落而趕緊入市,老畢沒法置評,可是從美國樓市活動和樓價指標來看,加息對需求的負面影響確實並不明顯,足證有心或有需要置業人士,大都不會只根據按息上升這個單一因素作出入市與否的決定。.....(節錄)
 
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